İçindekiler
– Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir ?
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasını, haliyle yeni malik açabilir. Bu kişi gerçek kişi ya da tüzel kişi olabilir. Türk Borçlar Kanunumuzun 351. Maddesine göre, taşınmazın edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği hükmünü haizdir.
İhtiyaç nedeniyle Tahliye Davası adlı içeriğimizde belirttiğimiz koşullar, burada da da aynen geçerli olup, kiralananı sonradan edinen yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, bu tahliye davası açılabilir. Yasanın 350’nci maddesinde olduğu, gibi, bu maddede de tahliye sebebi, zorunlu ihtiyaçtan kaynaklanmalıdır.
Öte yandan, iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ise tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da ortakların hepsinin muvafakatinin alınması gerekir. Usulüne uygun dava açıldıktan ve tüm iştirakçilerin katılımı sağlandıktan sonra, ortaklardan birinin davayı takipten vazgeçmesi, davanın görülmesine engel teşkil etmez. Mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle de tüm kiracılar birlikte davalı olarak gösterilmelidir. Buradaki noksanlık ise daha sonra giderilemez. Nitekim, Yüksek Mahkemenin yerleşik içtihatlarında tahliye davasının tüm kiracılara karşı birlikte açılması gerektiği, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığını, bu eksiklik nedeniyle davanın reddi gerektiği ifade edilmiştir.
Teferruata girmeye devam edecek olursak, intifa hakkı bulunan taşınmazlarda yeni malik, tek başına dava açma hakkına sahip değildir. Doktrinde, “Kuru Mülkiyet” olarak tanımlanan, taşınmazın kullanım ve kiralama gibi hakları intifa hakkı sahibine devredildiği hallerde, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, ancak Kuru Mülkiyet sahibi ve intifa hakkı sahibinin birlikte hareket ederek tahliye davası açabileceği kabul edilmektedir.
– Dava Süresi
Kitabi ifadeleri kenara bırakıp, sadeliğe sığınacak olursak, kiralananı devralan kimse, devir tarihinden itibaren bir ay içerisinde talebini içeren ihtarname ile kiracıyı haberdar ettikten altı ay sonra dava açabilir. Şayet bir ay içerisinde bu ihtar keşide edilmemişse veya bir aylık süre geçtikten sonra ihtarname tebliğ edilmişse, yeni malik, 6 ayın sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz, açarsa da davası reddedilir. İhtarname gönderiminin yapılmaması veya 1 aylık sürenin kaçırılması halinde yeni malik, kira kontratı belirli süreli ise, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı tahliye davasıyla, tahliye imkanına kavuşabilir.
– İhtiyacın İspatı
TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye” başlıklı tahliye sebeplerinde olduğu gibi yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde de ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu hususun ayrıntılarına ilişkin içeriğimize sağ üst köşedeki kart üzerinden ulaşabilirsiniz.
– Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Öncesi İhtarname Göndermek Zorunlu mudur ?
Yeni Malikin İhtiyacı nedeniyle tahliye davasında ihtarname göndermeden de, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sene-i devriyesinde, yani sözleşme süresinin dolmasından itibaren 1 ay içerisinde açılacak bir tahliye davası ile, tahliye imkanına kavuşmak mümkündür. Ancak, ihtarname göndermek, kiracının davaya maruz kalmadan, kendiliğinden tahliyesini sağlayabilecektir. Her ne kadar, eski kiracı olan biri yönünden, artan kira koşullarında sonra kendiliğinden tahliyeyi pek mümkün görmesek de, taşınmazın ediniminden itibaren 1 ay içerisinde ihtarname göndermenin bir başka faydası daha var: O da, ihtarnamenin tahliye davası açma süresini 1 aydan, 1 yıla uzatması. İhtarname gönderdiyseniz, artık kiracıyla tahliye koşullarında uzlaşmak adına 1 aylık zamana sıkışmak zorunda değilsiniz. Ve diyelim ki 3 ay süren istişarelere rağmen uzlaşamadınız, halen dahi tahliye davası açmak için 9 aylık sürenizin olduğunu lütfen unutmayın. Bu yönüyle, daha ihtiyatlı ve emin adımlarla ilermek yönünden, ihtarname gönderimini faydalı görüyoruz.
Burada önemle belirtmek isteriz ki, kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamenin keşide edilmesi yeterli olmayıp, ihtarnamenin bir aylık süre içerisinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bu yönüyle malınıza kavuşmak istiyorsanız, nasılsa vaktim var diyerek ihmalkar davranmamanızı ve bir an evvel harekete geçmenizi öneririz.
Kiralananı iktisap edenlerin sayısı birden fazla ise ihtarname bunların tümü tarafından keşide edilmelidir. Maliklerden birinin veya birkaçının ihbarı ve ihtarı yeterli değildir. Şayet tek malik tarafından ihtar çekilmişse, o ihtara dayanılarak kanuni sürelerden faydalanılarak dava açılamaz, açılmış ise dava usul yönünden reddedilir.
Bilhassa, miras yoluyla geçen taşınmaz devirlerinde sıkça gördüğümüz üzere, taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişi tarafından paylaşıldığı hallerde ihtarname, paydaşların tümü tarafından keşide edilmelidir. Tek malikin veya maliklerden bir kaçının ihtarı yeterli değildir. Bu şekilde bir eksiklik barındıran bir ihtar çekilmişse, o ihtara dayanıp, kanuni sürelerden faydalanılarak dava açılamaz, açılmış ise dava, usul yönünden reddedilir.
Yazımızı sonlandırmadan evvel önemle belirtmek isteriz ki, gördüğünüz üzere, yalnızca yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını ele aldığımız tek bir içeriğimizde bile, son derece dikkat gerektiren, takibi güç ayrıntılar mevcut. Temsil ettiğimiz müvekkillerimizden edindiğimiz tecrübeye göre, avukatlar bile zaman zaman fahiş hatalar yapabilmekte… Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi, çoğu kez tek bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak yürütmenizi, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.
