Kiracının İcra Takibi Yolu İle Tahliyesi (İtirazın Kaldırılması / İptali ve Tahliye Davası)

Merhaba, Ben Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Kiracının İcra Takibi Yolu ile Tahliye yollarını, ilginize sunuyoruz.
Kiracının İcra Takibi Yolu ile Tahliyesi başlığı altında, İcra Takibine Dayalı Tahliye
Davalarını mercek altına alacağız.

– Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi Halinde Tahliye Davası :

Borçlu kiracının, Adi Kiralara ve Hasılat Kirasına İlişkin Ödeme Emrinde belirtilen 7 günlük süre
içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecek ve kiraya
veren, kira alacağı yönünden haciz yolu ile alacağına kavuşabilecektir.

Kira borcuna ilişkin itiraz yapılmaması, kira alacağına haciz yolu ile kavuşmaya imkan
verse de, kiralanana kavuşmak için tahliye davası açılması, her halükarda zorunludur.
İcra takibine itiraz edilmemesi ve süresi içerisinde ödeme yapılmaması ve halinde
alacaklı/kiralayan İcra Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası açarak kiracının tahliyesini talep
edebilecektir. Bu dava türünde kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmediğinden, İİK m. 269 gereğince
kira akdinin varlığını ve kiracılık ilişkisini kabul etmiş sayılacağından, icra hukuk mahkemesinde tahliye
davasının görüldüğü sırada, kira akdini inkar edemez ve borca yönelik itirazda bulunamaz. Bu halde
kiracı, yalnızca kira borcunu ödemiş olduğunu, ödeme emrinin usulsüz olduğunu veyahut tebligatın
usulsüz olduğunu ileri sürerek davanın reddini isteyebilir. Mahkeme, borçlu kiracı tarafından ileri sürülen
bu iddiaları hükme esas almaya uygun görmezse, kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesine karar
verir.

Peki Borçlu, süresinde ödeme emrine itiraz etmez ve kendine ihtar edilen sürede de
borcunu ödemez, fakat bu süre geçtikten sonra icra borcunun tamamını, ne olur ?
Borçlu kiracı, kendisine usulüne uygun tebliğ edilen İcra emrinde belirtilen 30 günlük
süre içerisinde kira borcunu ödemez veya borçsuz olduğunu ispat edemez ise, kiraya veren, yine de
tahliye davası açabilecektir.

– İtirazın İptali ve Tahliye Davası Nedir ?

İtirazın İptali Davası, esasen genel bir dava türü olup, her türlü alacağa yönelik olarak,
genel mahkemelerde açılan bir dava türüdür. Bu davayı Kira Hukuku başlığı altında incelememizin asıl
nedeni, takdir edeceğiniz üzere, bizi tahliye imkanına kavuşturacak olması.
İncelediğimiz bu dava yolu üzerinden tahliye imkanına kavuşabilmek için öncelikle, kira
alacaklarına yönelik olarak, kiracı aleyhine icra takibi başlatılmalıdır.

– Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi :

Kıymetli Dostlar, Kira borcu zamanında ödenmediğinde, kira alacağına ve kiralanana
kavuşmanın en kısa yollarından biri, icra takibi başlatmaktır.

Tahliyeye yönelik olarak, kanundaki adı ile, “Kiraya ve Hasılat Kiralarına ilişkin icra
takibi” olarak isimlendirilen takip başlatılmalı ve kira alacağına yönelik Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme
Emri kiracıya tebliğ edilmelidir.

Özellikle vurgulamakta fayda görüyorum; tahliye imkanına kavuşabilmek için, başlatılan
icra takibinde, tahliye talebi MUHAKKAK belirtilmelidir. Takip talebinde tahliye isteminin
bulunulmaması halinde, tahliyenin gerçekleşmesi mümkün değildir.

Yasal şartları taşıyan ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi halinde kiracı, ödeme
süresi içerisinde borcunu ödeyebilir, takibe itiraz edebilir veyahut hiç bir şey yapmayabilir. Kiracının
yasa gereği tanınan 30 günlük süresi içerisinde ödeme yapması halinde kiraya veren, haciz ve tahliye
imkanını yitirir. Ancak bu icra takibi, “İki Haklı İhtarla Tahliye Davası” açılması için gereken, haklı
ihtar olarak kabul edilecek ve İki Haklı İhtar sebebiyle Tahliye Davasının da zeminini hazırlayacaktır.
Arzu ederseniz, ekranın sağ üst köşesinden ve içeriğimizin sonundaki pencerelerden “İki Haklı İhtar
Nedeniyle Tahliye Davası” başlıklı içeriğimize ulaşabilirsiniz.

– Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmesi Halinde Tahliye Davası :

Kira sözleşmesinin tarafları arasındaki kira kontratının yazılı olup olmaması ve borçlu
kiracının, kira kontratındaki imzaya itiraz edip etmemesi, izlenecek hukuki yol yönünden büyük önem
arz eder.

Taraflar arasında yazılı bir kira kontratının varlığı halinde, ödeme emrini tebliğ alan
kiracı, kira sözleşmesindeki imzaya kesin ve açık olarak itiraz etmediği takdirde, kira ilişkisi kiracı
tarafından kabul edilmiş sayılacak, duran takibin harekete geçirilebilmesi ve tahliye için nispeten hızlı bir
yol olan, İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası” açılması, mümkün
hale gelecektir.

İcra takibinin tarafları arasındaki kira sözleşmesi yazılı değil, sözlü ise veyahut yazılı kira
sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmişse, bu durumda, takibin devamı ve tahliye için, yalnızca, Sulh
Hukuk Mahkemesi’nde”İtirazın İptali ve Tahliye Davası” açılabilir.

Tekrar etmekte fayda görüyorum; İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve
Tahliye Davası” açma imkanınız varken, tercihinizi Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki “İtirazın İptali ve
Tahliye Davası” yönünde kullanabilirsiniz. Ancak İtirazın Kaldırılması koşulları mevcut değilse, takibin
devamı ve tahliye davası için, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gereken, “İtirazın iptali ve Tahliye
Davası” zorunlu istikamete dönüşecektir.

– İcra Takibine İtiraz Edilmesi Halinde Tahliye Davası :

Ödeme emrine itiraz seçenekleri, yalnızca taraflar arasındaki kira sözleşmesine itirazdan
ibaret değildir. Kira Sözleşmesine itiraz etmeyen borçlu kiracı, ilgili icra müdürlüğünün yetkisine, borca
veya kira bedeline yönelik itirazlarda da bulunabilir.

Uygulamada en sık rastlanılan itiraz türü, borca itiraz olup, Borçlu kiracının, kira
sözleşmesine ilişkin bir itiraz ileri sürmeyip, farklı bir itiraz sebebine binaen ödeme emrine karşı koyması
halinde, kiraya veren tarafından duran takibin harekete geçirilebilmesi için İcra Hukuk Mahkemesi’nde
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açılması mümkündür.

Kiracı, kiranın ödendiğine, borcun bulunmadığına yönelik ödeme emrine itiraz etmiş ise,
itiraz sebeplerini İİK m. 68/a da düzenlenen belgelerle ispat etmeye mecburdur. Bu tür belgelerin en
yaygını, banka dekontudur. İcra ve İflas Kanunu m. 68/a bendinde düzenlenen belgelerin neler olduğunu,
yeni bir içerikte, tüm detaylarıyla incelemeyi hedefliyoruz.

Video yap : Yeri gelmişken bir hap bilgi paylaşalım; asıl kira borcunun ödenmesi halinde,
faiz, icra masrafı, vekalet ücreti gibi feri alacak kalemlerinin ödenmemesi halinde, salt bu alacaklar
yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilecekse, anılan bu borçların ödenmemesi, tahliyeye sebebiyet
vermez !

İcra mahkemesi tarafından yapılacak olan itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkin
yargılama mutlaka duruşmalı olarak yapılmalıdır ve hakim, tarafların dayandığı delilleri topladıktan
sonra kiracı borçlunun itirazında haklı olup olmadığı değerlendirecektir. Borçlu kiracı itirazında haksız
ise tahliye kararı verecektir. Aksi halde dava, mahkemece reddedilecektir.

– İcra Takibi Yolu İle Tahliye Davalarında Tazminat İstenebilir mi ?

Yargılama neticesinde, borca haksız yere itiraz eden borçlu, alacaklının talebi halinde,
borç miktarının %20’sinden az olmamak üzere, İcra İnkar Tazminatına mahkum edilir. Eğer borçlunun
itirazları haklı ise alacaklı, bu kez borçlunun talebi üzerine, takip miktarının %20’den az olmamak
kaydıyla, kötüniyet tazminatına mahkum edilir.

– Tahliye Kararının İcrası :

İcra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için, kesinleşmesi
şart değildir. Ancak, tahliye kararının icra edilebilmesi için, tahliye kararının kiracıya tebliğinden itibaren
on gün geçmesi gereklidir. Bu şartlar sağlandıktan sonra, alacaklı kiralayan, gerekçeli karar ile icra
dairesine başvurarak, kiracıyı tahliye edebilecektir.

Kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlar için Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak
Mahkeme Kararları isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

– Sizlerden sıkça gelen bir soruya, yeri gelmişken cevap vermek istiyorum: İstinaf
edilmeden kesinleşen tahliye kararı var mı ?

Hayır Kıymetli Dostlar, Tahliye davalarına yönelik tüm mahkeme kararları edilebilir. Tahliye Taahhüdüne Yönelik Davalar da buna dahil.
İcra Takibi Yolu İle Alınan Tahliye davalarında da bu prensip sürmektedir ve Yerel
Mahkemece verilen tahliye kararının, taraflarca istinaf edilmesi mümkündür ve borçlu kiracı, kararı tehiri
icra talepli istinaf ettiğine dair derkenar alarak ve 3 aylık kira bedeli kadar tutarı İcra Dairesine teminat
yatırarak aleyhine verilen tahliye kararını İstinaf İncelemesi sonuna kadar durdurabilir.

– İcra Takibi Yolu ile Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme :

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında görevli ve yetkili mahkeme icra takibinin açıldığı icra
müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemesidir. İtirazın İptali ve Tahliye davasında görevli ve yetkili
mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesidir.

– İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı :

İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi, borçluya ihtar edilen ödeme sürelerin
bitmesinden itibaren 6 aydır. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davasında ise, borçlunun takibe
itirazının alacaklıya ya da vekiline tebliğ edilmesini müteakip, 1 yıl içinde itirazın iptali davası
açılmalıdır. İlgili davanın belirtilen süreler içerisinde açılmaması halinde kiraya veren, icra takibi ile elde
ettiği tahliyeye ilişkin dava hakkını kaybedecektir.

Sözlerimizi sonlandırmadan evvel önemle belirtmek isteriz ki, gördüğünüz üzere, yalnızca
iki haklı nedeniyle tahliye davasını ele aldığımız tek bir içeriğimizde bile, son derece dikkat gerektiren,
takibi güç ayrıntılar mevcut. Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi,
çoğu kez tek bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya
danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak hukuki işlerinizi yürütmenizi, para, zaman ve
itibar kaybetmemek adına, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.

Hukuki konularda, güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, takipte kalın!