Gayrimenkul Hukuku’nun en önemli ve güncel konularından biri olan, “Tapu İptali ve Tescil” davasını ele alarak, Gayrimenkul Hukuku’nun ilk içeriğini oluşturmayı ve sizleri bilgilendirmek istedik.

                Mevzuatımıza göre bir taşınmazın mülkiyetinin kazanımı, taşınmazın tapuda tescil ve devir işlemlerinin tamamlanması bağlıdır. Tapuda yapılan tescil işleminin herhangi bir nedenle hukuka aykırı olması halinde, hak sahipleri tarafından tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

                Açılacak tapu iptali ve tescil davası ile hukuka aykırı yapılan tescil işlemi iptal edilerek, mahkeme kararı ile taşınmazın gerçek hak sahibine iadesi sağlanabilmektedir.

                Eşya Hukukunun en önemli ve güncel konularından biri olan Tapu İptali ve Tescil Davalarında bir çok sebep, tapu iptaline yol açabilmektedir. Bu sebepler, kanunda sınırlı olarak belirlenmemiş olduğundan, hangi nedenlerle tapu kayıtlarının iptal edileceği, yargı kararlarıyla şekillenmiştir.

                – Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir ?

                Tapu İptali ve Tescil davası, bir taşınmazın tapudaki tescilinin herhangi bir nedenle yolsuz ve hukuka aykırı olduğu iddiası ile açılan ve yolsuz tescilin ispatı halinde, taşınmazın hukuka uygun şekilde tescilinin talep edildiği bir dava türüdür.

                Bu dava yolu ile tapudaki tescil hükmü mahkeme kararı ile değiştirilmekte ve taşınmazın mülkiyeti de mahkeme kararı ile kazanılmaktadır. Tapu iptali ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, mahkeme kararı kesinleşmedikçe, tapu bilgileri de değiştirilmeyecektir.

                – Hangi Hallerde Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir ?

                Tapu iptali ve tescil davalarının en temel sebebi, tapuda yolsuz bir tescil işlemi yapılmasıdır. TMK madde 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan bir tescil, yolsuz tescil olarak tanımlanır.

                Yolsuz tescil, birçok sebepten ortaya çıkabilir. Her ne kadar bu sebepleri sınırlı tutmak mümkün değilse de, uygulamada sıklıkla karşılaşılan tapu iptali ve tescil davası sebeplerini sıralayacak olursak; gündelik dilde “mirastan mal kaçırma” olarak bilinen muris muvazaası, ölünceye kadar bakma sözleşmesine yönelik haller, ehliyetsizlik hali, satılan taşınmazın aile konutu olması, sahte belgeye dayalı işlem, vekalet görevinin kötüye kullanılması, önalım hakkı gibi nedenleri yolsuz tescil nedeni ve dolayısıyla, tapu iptali ve tescil davası sebebi olarak sayabiliriz.

                – Taşınmazın Mülkiyeti Nasıl Kazanılır ?

                Tapu İptali ve Tescil Davalarında taşınmaz mülkiyeti, kural olarak, tapuda gerçekleştirilen tescille kazanılır. Tapuda gerçekleştirilecek tescil için de geçerli bir hukuki sebep ve taşınmaz malikinin tescil talebinin bulunması gerekmektedir. Tescille kazanımda hukuki sebep taşınmazın satışı veya bağışlanması, inanç sözleşmesi ile devir sonrası uyuşmazlık vb. nedenler olabilir.

                Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında kural, tescille kazanma olsa da, istisna olarak tescilsiz kazanım halleri de vardır. Türk Medeni Kanunumuza göre, miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Bu gibi durumlarda, taşınmazın mülkiyeti tapuda tescil yapıldığı anda değil, diğer kazanma sebebi olarak sayılan hadisenin gerçekleştiği anda kazanılacaktır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

                – Tapu İptali ve Tescil Davası Yönünden Görevli ve Yetkili Mahkemeler Nelerdir ?

                Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilmektedir. Buna göre taşınmazın devri borcu, bir tüketici işleminden kaynaklanıyorsa, dava tüketici mahkemesinde açılmalıdır. Yine uyuşmazlık, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili ise, bu defa ticaret mahkemeleri görevli olacaktır.

                Bununla birlikte muris muvazaası veya sahte belgeye dayalı olarak yolsuz tescilden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, genel göreli mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleridir.

                Taşınmazın aynına ilişkin bir dava türü olan tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneksemek gerekirse, taşınmazınız Beylikdüzü’nde bulunmakta ise, bu taşınmaz yönünden yetkili mahkeme, Büyükçekmece Mahkemeleridir. Ancak bu taşınmaz, az evvel belirttiğimiz gibi, bir tüketici işleminden kaynaklanıyorsa, Büyükçekmece’de Tüketici Mahkemesi yer almadığından, bu kez Bakırköy Tüketici Mahkemeleri yetkili hale gelecektir.

                – Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı Süresi Nedir ?

                Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları, nitelikleri gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Buna göre yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi, herhangi bir süreye tabi olmadan bu davayı açabilecektir.

                Öte yandan, tapu iptali ve tescil nedeni yolsuz tescile değil de, borçlandırıcı bir işlemden kaynaklı ise, bu durumda sözleşmeden kaynaklı genel zamanaşımı süresi olan on yıllık süre geçerli olacaktır. Örneğin, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle bir taşınmazın tapu iptal ve tescili talep edilecekse, burada tapunun devir borcunun muaccel olmasından itibaren on yıllık zamanaşımı süresi gündeme gelecektir.

The post Tapu İptali ve Tescil Davası first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Tescil davası , Kısa bir tanımlama ile başlayacak olursak, diğer eşin rızası alınmadan, aile konutunun satışı halinde,  bu satışın iptali için açılan davaya, aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası denir.

Gayrimenkul Hukuku’nun en önemli konularından biri olan, “Tapu İptali ve Tescil” davasını ele alarak Gayrimenkul Hukuku başlığımızın açılışını yapmıştık. Bu içeriğimizde de, Hukuk camiasında hak ettiği değeri ve ilgiyi görmediğini düşündüğümüz bir hukuki müessese olan Aile Konutuna kısaca değinerek, ardından “Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları”na ayrı bir parantez açacağız.

                Hukukumuzda, yeni sayılabilecek bir müessese olmasına rağmen, Türk aile yapısı içinde aile konutunun diğer ülkelerden çok daha önemli bir konuma sahip olduğunu söyleyebiliriz. Ekonomik koşullar nazara alındığında, bir konutun satın alınması veya kiralamak suretiyle bile olsa bir konut edinilmesi, eşler için büyük ekonomik fedakârlıklar ve emek gerektirdiği kuşkusuzdur. Maddi değerinin yanı sıra, eşlerin acı tatlı hatıralarını biriktirdiği bu konutun, ailenin manevi ve duygusal bağlarının da bulunduğu, çoğu zaman sırf bir evden ibaret olmadığı, su götürmez bir gerçektir.

                Kapsamı ve sağladığı faydalar düşünüldüğünde, hukuk camiasında hak ettiği ilgiyi ve değeri görmediğini düşündüğüm, bir gizli kahramandır Aile Konutu. Kiracının Tahliye Taahhüdünü geçersiz kılar, kira kontratının feshinin önüne geçerek, karda kışta ortada kalmanızı engeller, yeri gelir, birazdan ele alacağımız üzere, tapuyu bile iptal ettirir! Tüm bu yeteneğine rağmen, mütevazıdır da, hiç övgü beklemez, vazifesini yapar ve yeniden karanlığın içerisinde, gözden kaybolur.

                Türk Medeni Kanunu’muzun 194. Maddesinde düzenlenen “Aile Konutu” kavramı, kirada oturulan ev yönünden, eşlerden birinin diğer eşin rızasını almadığı müddetçe kira kontratını tek taraflı olarak feshetmesini engelleyen veya ailecek müşterek kullanılan konut eşlerden birinin mülkü ise, bu konutun satışının diğer eşin de rızasına tabi tutulmasını sağlayan bir hukuki düzenlemedir. Daha basit bir ifadeyle, kira kontratında veya tapuda taraf olan eşin, ” kira sözleşmesi benim üzerime!, ya da “bu ev benim!” diyerek,  eşinin ve varsa çocuklarının karda kışta kapı dışarı edilmesini engelleyen bir hukuki dayanaktır.

                Boşanma aşamasına gelen eşler kirada oturuyorlarsa, kira kontratının tarafı olan eşin, kira kontratını feshederek, kontratın tarafı olmayan eşi açıkta bırakmakla tehdit ettiğine veya darboğaza girilen dönemlerde mülk sahibi olan eşin, diğer eşe sormadan veya iradesini dikkate almadan, borcu kapatmak maksadı ile ailenin müştereken kullandığı taşınmazı satış yoluna gittiğine, sıklıkla şahit oluyorz..

– Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

                Kısa bir tanımlama ile başlayacak olursak, diğer eşin rızası alınmadan, aile konutunun satışı halinde,  bu satışın iptali için açılan davaya, aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası denir.

                “Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil” dediğimiz kavram, temel olarak, mülk sahibi olmayan ve satış yönünden rızası alınmayan eşin, aile konutunun satılması halinde yapacağı hukuki müdahale ile, satışı ve meskenin devrini iptal ettirebildiği bir hukuki müessesedir.

                Her ne kadar, uygulamada üzerinde aile konutu şerhi bulunmayan taşınmazların satışlarının da iptali mümkün ise de, mülk sahibinin yapabileceği işlemlerden olan satış işleminin eşin rızası olmadan yapılmaması ve ailenin barınma hakkının korunması için konuta aile konutu şerhi konulması oldukça önemlidir. Bunun en önemli nedeni, şerh konulmamış aile konutunu alan, olan bitenden habersiz bir kişinin, konutu bir başkasına satması durumunda, konutun en son, en yeni maliki, tapudaki aleniyet kuralı ve tapuya güven ilkesi kapsamında satın alma işlemini yaptığından, bu işlem geçerli hale gelebilecek ve iptali mümkün olmayabilecektir.

                Yüksek Mahkeme, aile konutu şerhi konulmasa dahi, iyiniyetli 3. kişiye yapılan devir işlemini geçersiz saysa da, iyiniyetli 3. kişinin bir başkası ile yapmış olduğu devir işlemi, artık geçerli sayılmaktadır. Her halükarda, konuta aile konutu şerhi konulması, konutun güvenliği için büüyk önem arz etmektedir. Bunun gibi, ailenin barınma hakkını ihlal edebilecek işlemlerin önlenmesi için, hak sahibi olmayan eşin, aile konutuna şerh koyma hakkı mevcuttur ve aile konutuna nasıl şerh konulabileceğini ele aldığımız içeriğimize, bu içeriğinin sonundaki pencerelerden ulaşabilirsiniz.

-Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasını Kim Açabilir?Dava kime karşı Açılmalıdır ?

                Aile konutu, rızası alınmadan devredilen ve bu sebeple barınma hakkı ihlal edilen ve mağdur olan eş, aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Dava, tapuda kayıtlı olan mülkiyet hakkına sahip olan son malike veya maliklere karşı açılmalıdır. Anılan davadaki amaç; eşin rızası alınmadan yapılan satış yahut devir işlemi sonucunda, tapuya yeni malik olarak kaydedilen üçüncü kişinin tapu kaydının iptal edilmesidir. Yapılan yargılama sonucunda hakimin aile konutunun eşin rızası olmadan satışının yapıldığına kanaat getirmesi halinde davanın kabulüne karar verilir. Davanın kabul edilmesinin sonucunda ise aile konutu konulu tüm satış ve devir işlemleri hiç yapılmamış gibi kabul edilerek, tapudaki satış iptal edilir ve satışı iptal edilen taşınmaz, eski maliki adına tescil ettirilir.

-Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç :

                Harçlar Kanunun ilgili maddesine göre, tapu iptali ve tescil davalarında dava harç miktarı, taşınmazın değeri üzerinden belirlenir ve bu hesaplama yapılırken taşınmazın satış bedeli değil, gerçek değeri dikkate alınır. Dava harcı tamamen ödenmeden, yargılamaya devam edilmesi hukuken mümkün değildir.  Tapu İptali ve Tescil Davalarında harç oranı, binde 68,31 olup, bu harç miktarının dörtte biri, dava başlangıcından peşin ödenmek zorundadır. Misalen, değeri 1.000.000 Türk Lirası olan bir taşınmaz yönünden davada dava harcı olarak 68.310- Türk Lirası ödemeniz, ve bu ödemenin dörtte biri olan yaklaşık 17.000 lirayı ise peşin olarak, ödemeniz gereklidir. Davanın hatalı yönetilmesi ve kaybedilmesi halinde, yargılama giderleri ve karşı vekalet ücretinin yanı sıra, dava harcını da geri almanızın mümkün olmadığını bilmenizde fayda var. Bu yönüyle, yetkinliğine güvendiğiniz bir avukat eliyle takibinin önemini vurgulamamıza gerek yok sanırım.

– Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı :

                Aile konutuna ilişkin tapu iptal ve tescil davası mülkiyet hakkına ilişkin bir davadır ve kural olarak, mülkiyet hakkına dayalı uyuşmazlıklarda zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak bu kuralın bir istisnası mevcut.  Türk Medeni Kanunu’numuzun 712. maddesinden yaptığımız çıkarıma göre, aile konutunu satın alan iyi niyetli üçüncü kişi tapu sicilinde kesintisiz ve davaya konu olmadan 10 yıl geçirir ise konutun maliki olur. İyi niyetli üçüncü kişinin kesintisiz olarak 10 yıl boyunca tapu sicilinde malik olarak görülmesi ile, 10 yıl sonunda aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

– Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme :

                6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. Maddesinde “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlığı altında ise tapu iptal ve tescil davalarının taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğu düzenlenmiştir. Bu durumda aile konutunun satış ve devrinde izni alınmayan eş taşınmazın bulunduğu Aile Mahkemesinde dava açabilir.

                Hatrı sayılır emeklerle hazırladığımız içeriklerimizi beğenmeyi ve kanalımıza abone olmayı lütfen unutmayın! Siz de aile konutuna yönelik yaşadığınız tercübeleri ve sorularınızı yorumlara yazabilir, böylelikle, daha sonraki içerik konularımızı seçmemizde bizlere ilham verebilirsiniz.

The post Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.