Burada amaç mahkemenin yeni kira bedelini tespit etmesidir.

Bu davayı açmak için tarafların kira artışında anlaşmamış ve anlaşamıyor olması gerekir. Eğer bir anlaşma varsa davanın açılması ancak 5 yıllık sözleşmede mümkün olur.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira artış davası olarak bilinir. Diğer adı kira bedelinin tespiti davasıdır. Bu dava kira sözleşmesi yenileneceği zaman açılabilir. Yenilenen kira döneminde geçerli yeni kira bedelinin ne olacağı tespit edilir. Davada mülk sahibi kira bedelinin rayiç fiyatlara çekilmesini ister. Mahkeme o günün şartlarında kira bedeline karar verir. Davayı açan kiracı ise, kanuna uygun kira artışı yapılmasını talep eder.

Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılır?

Kira tespit davasının hem konut kiralarında hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanma olanağı vardır. Fakat otomobil kiraları ve arsa gibi taşınmaz kiralarında kira tespit davası açılamaz.

Kira bedelinin tespiti davası; yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraflar anlaşma sağlarsa açılamaz. Dava ancak anlaşma sağlayamazlar ise kabul edilebilir.

Kira tespit davası, uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından açıldığı için “kira artırım davası” olarak bilinir. Ancak kira bedelinin hukuki sınırı aştığı hallerde kiracı tarafından da bu davanın açılması mümkündür.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kanun, kira tespit davası açmak için 2 şart arar:

1. Taraflar arasında konut veya çatılı işyeri kiralamasına ilişkin geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi sözlü (irade beyanı ile) yapılmış olabilir. Sözleşmenin yazılı olması aranmaz.
2. Davanın açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır. HMK m. 114 uyarınca “hukuki yarar” bir dava şartıdır. Hukuki yararı bulunmayan dava usulden red alır.

Eğer yeni kira döneminde kirayı uygulamak isteniyorsa iki şart vardır:

1. Dava yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinde açılmalıdır.
2. Dava açılmasa bile yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinde ihtarname gönderilmelidir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

TBK m. 345/1 hükmüne göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Davanın ne zaman açıldığı, mahkemenin tespit ettiği kiranın yürürlüğe gireceği zaman bakımından önemlidir. Yeni bedelin uygulanması için kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname gönderilmeli veya kira tespit davası açılmalıdır.

Kira Sözleşmesi 5 Yıl Dolduktan Sonra Ne Olur?

Kira sözleşmesinde taraflar yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelinde anlaşmış ve sözleşmeye “kira arttırım kaydı” koymuş olabilir. Kira tespit davasında mahkeme, kira arttırım kaydıyla bağlıdır. Ancak 5 yıl dolduktan sonra kira arttırım kaydı TÜFE oranını aştığı takdirde aşan kısım geçersizdir.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Kira tespit davasında, sözleşmede kira arttırım kaydı yoksa mahkeme tarafından gözetilecek kriterler sözleşmenin 5 yıldan uzun olup olmamasına göre değişir.

Kira tespit davası 5 yıllık süre dolmadan açıldığı takdirde yeni kira bedeli TÜFE oranını aşamaz. (TBK m. 344/2) Mahkeme kirayı tespit ederken 3 kriter gözetir:

• Kiralananın durumu
• TÜFE
• Hakkaniyet.

Kira tespit davası 5 yıllık süre dolduktan sonra ya da 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için açıldığında TÜFE oranından yüksek belirlenebilir. (TBK m. 344/3)

Hâkim 4 kriter gözeterek kira takdir yetkisini kullanır:

• Kiralananın durumu
• TÜFE
• Emsal kira bedelleri
• Hakkaniyet.

Kira bedeli bilirkişi ve keşif marifetiyle apartman, çevre apartmanlar, semt, kiralananın durumu, yaşı, kiracının sosyal ve ekonomik durumu, eski kiracı olması dikkate alınarak belirlenir. Dolayısıyla “kira rayiç bedel davası” olarak da anılır.

5 Yıl Geçmeden Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Kira tespit davası herhangi bir süre sınırı olmaksızın her zaman açılabilir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin 1. yılından sonra veya 5. uzama yılından sonra da açılması mümkündür.

5 Yıl Sonunda Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası şartları 5 yıl süre sınırını içermez. Uzayan her yeni kira dönemine ilişkin olarak açılması mümkündür.

Kira sözleşmesinin 5 yıldan fazladır devam ediyorsa yeni kira bedeli TÜFE oranına bağlı olmaksızın tespit edilebilir.

Kira bedelinin, davanın açıldığı kira döneminde geçerli olması isteniyor ise:

• Ya kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır,
• Ya da yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce davalıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin ihtarname tebliğ edilmelidir.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Geriye dönük kira tespit davası açılamaz. Yalnızca, gerekli şartlar mevcutsa davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmakta ve belirlenen bedelin altında kira ödenmiş ise bunun tahsili mümkün olmaktadır.

Geriye Dönük Kira Kaç Yıl İstenebilir?

Kira tespit davası geçmişe etkili olarak açılamadığından geriye dönük kira bedeli talep edilemez.

Ev Sahibi 5 Yıl Sonra Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, kira süresinin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır. Yani, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır.

Dolayısıyla ev sahibi, 5 yılın dolmasından sonra dahi kiracıyı tahliye edemez.

Kiraya veren tahliye hakkını ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kullanabilir.

Kira Tespit Davası Kaç Para?

Yargılama masrafları başvuru harcı, peşin harç ve gider avansı olarak karşımıza çıkar.

Kira tespit davası harç hesaplama, davada talep edilen aylık kira bedelinden mevcut kira bedelinin çıkarılması ile yapılır.

Gider avansı tebligat masrafları, bilirkişi ücreti, keşif ücreti için ödenen meblağdır. Ortalama 700 – 1000 TL masraf yatırılır.

Kira Tespit Davası Ücretini Kim Öder?

Kira tespit davası ücretini davacı öder. Davayı kazanan taraf yargılama giderlerini davayı kaybeden taraftan tahsil edebilir. Ancak avukata ödenen ücret karşı taraftan tahsil edilebilen bir yargılama gideri değildir.

Sık Sorulan Sorular

Kira Tespit Davası Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası ortalama 1,5 yıl sürer.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Kira tespit davası sonunda belirlenen yeni kira bedeli “inşai hüküm” niteliğindedir. Karar, kesinleşmeden icra takibi konusu yapılamaz. Kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde tarafların itiraz hakkı mevcuttur. İtiraz edilmediği takdirde karar kesinleşir ve icra takibine konulabilir.

Kira Tespit Davası Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir Mi?

Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. (Y-HGK 2017/2792 E., 2021/267 K.)

Yukarıda örneği bulunan kira tespit davası yargıtay kararları uyarınca, kira tespit davasında istenen kira tespiti bölünemez niteliktedir. Bu sebeple davacı talebini açık ve net olarak belirtmelidir. Dolayısıyla dava belirsiz alacak davası olarak açılamaz.

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Yeni malik, eski malik tarafından tabi olunan şartlar uyarınca kira tespit davası açabilir. Kira tespit davası şartları yeni malik için de geçerli olur.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı Var Mıdır?

Kira tespit davası açmak için ihtar şartı aranmaz. İhtar, dava sonucunda belirlenen kira bedelinin uygulanacağı zaman sınırlamasında önem arz eder. Kira sözleşmesinin 5. yılının dolmasına en az 30 gün kala ihtarname çekildiği takdirde kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olur.

Ev Sahibi Kirayı Artırabilir Mi?

TBK m. 343 hükmü uyarınca kiracı aleyhine düzenleme yasağı bulunmaktadır. Dolayısıyla kiraya veren, kira bedelinin belirlenmesi dışında bir değişiklik yapamaz.

Kira Tespit Davası Zamanaşımı

Kira tespit davası bakımından zamanaşımı söz konusu değildir. Kira bedelinin tespiti ilk 1 yıldan sonra her yeni kira döneminde istenebilir.

Kira Tespit Davası Kaç Yılda Bir Açılabilir?

Kira tespit davasının her yeni kira döneminde açılması mümkündür. Ancak rayiç bedele göre kira belirleme davası 5 yılda bir açılabilir.

Kira Tespiti İçin Avukat Desteği

Kira tespit davası, kira sözleşmesi ve kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik bir davadır. Sürelere, dava şartlarına ve talep sonucuna dikkat edilmesi gereklidir. Kiracı veya kiraya verenin hakları doğru tespit edilmeli ve somut olaya gerçekçi uygulanmalıdır. Dolayısıyla uzman bir avukattan yararlanılması hak kaybı yaşanmasını önler.

The post Kira Tespit Davası first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

  Türk Borçlar Kanunu m. 345’te kira tespit davası “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklinde belirtilmiştir.

Yasal sürelere uyulmaksızın her zaman kira tespit davası açılabileceği genel kuraldır. Ancak bu durum bir sonraki dönem yönünden geçerli olur. Kiranın artırımı ile ilgili olarak sözleşmede hüküm bulunmaması halinde, yeni kiranın belirlenmesi bakımından, kira döneminden önceki tarihte dava açılması veya bildirimde bulunulması gerekir. Erken dava açma veya bildirimde bulunma, yeni kiranın belirlenme koşullarıdır. Bu durum itibariyle kira tespit davasının süre yönünden etki ve geçerliliği, dava açma süresi ile belirlenir. Bu koşullar itibariyle eğer bir bildirim söz konusu olmaksızın doğrudan doğruya dava açılacaksa, bu kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması gerekir. Aksi takdirde bu süreye uyulmamışsa açılmış olan davada verilecek olan karar bir sonraki yıla ilişkin olur. Eğer kira tespiti için bir bildirimde bulunulmuşsa bu bildirimin de yeni dönemin başlangıcından itibaren en geç otuz gün öncesinde yapılmış olması gerekir. Yine böyle bir bildirimin yokluğu halinde yapılacak kira tespiti bir sonraki dönem yönünden geçerli olur[1].

Eğer bildirim yasada öngörülen otuz günlük öncelikli sürede yapılmışsa, davanın otuz günlük sürede açılmış olmasına bakılmaz. Çünkü yasada kira tespiti davası için ya dava veya bildirim yöntemi öngörülmüş olup bildirimde bulunulması halinde bu bildirim süreyi keseceğinden onu izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılabilecektir[2].

Kiranın artırılacağı konusunda sözleşmede hüküm olması halinde, bir bildirime gerek olmaksızın davanın yeni dönem sonuna kadar açılması mümkündür. Yeni dönem içinde açılacak dava, bu dönemim başlangıcından itibaren geçerli olur. Bunun yanında sözleşmedeki artırım miktarının düşük olacağı düşüncesiyle kiraya veren kira tespit davası açmışsa bununla bağlı olup mahkemece artırım oranının sözleşmedekinden daha düşük olmasına katlanmak zorundadır. Mahkemece bu takdir hakkı kullanılırken hakkaniyet esası gözetilmelidir[3].

Kira tespit davasında sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti amaçlanır. Kira bedelinin tespiti yanında bir de kira parasının tahsiline karar verilmesi istenemez ve bu yönde karar verilemez[4]. Böyle bir talep varsa bu davalar ayrı ayrı açılacaktır.

Tespit edilecek kira bedeli Gelir Vergisi Stopajı ve KDV dahil olarak belirlenmelidir. KDV ve Stopaj düşülerek kira bedeli tespiti mümkün değildir. Mahkeme, tarafların belirlediği yöntemle bağlı kalmaksızın, vergileri dikkate almadan kira bedelini belirleyecektir.

Yargıtay’ın 07.07.1965 gün ve E. 1965/5 K.1965/5 sayılı içtihadı birleştirme Kararına göre taraflardan birinin kira parasının belli edilmesi için açacağı bu çeşit bir davanın tespit davası olarak nitelendirilmesi gerekir. Kararda da belirtildiği gibi tespit davası, eda davasının öncüsü durumundadır ve eda davasında kesin delil olarak kullanılmak üzere açılabilir. Aylık kiranın miktarı belli edildiği takdirde, muaccel kira paralarının gerek mahkemede dava yoluyla ve gerekse icrada takip konusu yapılmak suretiyle tahsili yoluna gidilmesi mümkündür[5].

Kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez sadece, kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli hale getirir. Bu bakımdan da öğretide gerçek anlamda tespit davası olmadığı savunulur[6].

Tespit edilen kira bedelinin muaccel olması ve kira farkı için faiz işletilmesi konusunda Yargıtay’a göre, kira tespit kararı kesinleştiğinde kira farkı alacağı muaccel hale gelmektedir ve mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren ayrıca temerrüt ihtarına gerek kalmadan kira farkı alacağına temerrüt faizi yürütülür[7].

The post Kira Tespit Davasının Hukuki Anlamda Değerlendirilmesi first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Kira tespit davalarında patlama yaşanan bir dönemden geçiyoruz. Bu nedenle daha önce aklımızın ucundan bile geçmeyen sorunlara muhatap oluyoruz. Yüksek enflasyon, kira tespiti davalarını da adeta kırk bilinmeyenli denkleme dönüştürüyor. Bu durum, hukuki çözümlere duyulan güvenin sarsılmasına yol açıyor. Kira tespit davaları, Yasa’da özel olarak düzenlenmiş bir dava türü olduğu için hüküm kurulurken özellik arz eden birçok nokta mevcut, buna bağlı olarak dava dilekçesinde netice-i talep de son derece büyük bir önem arz ediyor. Çünkü detaylarını ele alacağımız üzere Yargıtay uygulamasına göre, kira tespit davalarında ıslah mümkün değil.

Bilindiği üzere, akdedilen bir kira sözleşmesinin sürekli değişmek zorunda olan tek maddesi kira bedeline ilişkin olanıdır. Bu değişikliğin hangi sınırlar içerisinde yapılması gerektiğine dair hacimli bir literatürümüz bulunmaktadır. En son, konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere geçerli kabul edileceği noktasına gelinmiştir. Başka bir ifadeyle, bu barajı (bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) aşacak şekilde kararlaştırılan kira artış oranları geçersizdir. Ancak bu geçersizlikte “azami hadde indirme” ilkesi uygulanır, yoksa artış hükmü tümden geçersiz sayılmaz.

Taraflar kira sözleşmesinde bir artış hükmü yazmamış ve kira bedelinin artışını düzenlememiş olabilirler. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/II). Böylece, taraflar baraj oranın altında kira artışı yapmak için bile mahkemeye başvurmak zorunda kalabilirler. Bu nedenle bir kira sözleşmesinde artış oranı hakkında bir düzenleme olması hayati öneme sahiptir.

Başka bir ifadeyle, taraflar kira sözleşmesinde kira artışı konusunda bir düzenleme yapmamışlarsa veya artış oranını kararlaştırmamışlarsa, yeni kira dönemi geldiğinde artış oranın ne olacağı konusunda fikir ayrılığına düşebilirler. Bu fikir ayrılığı uzlaşma ile sonuçlanmazsa, tarafların mahkemeye müracaat etmeleri gerekir. Kira artışı ihtilafı, mahkemeye taşındığında hakim, kira artış oranını belirler. Ancak hakim de baraj oranı (bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek üzere bir artış oranı belirleyebilir. Hakimin, baraj oranın üzerinde bir artış oranı belirlemesi hukuken mümkün değildir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/III).

Başka bir ifadeyle, taraflar kira ilişkisini beş yıl sürdürmüşlerse ve altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaz. Ayrıca, altıncı kira yılı için belirlenecek kira artış oranının baraj oranın altında olması da zorunlu değildir, hakim baraj oranın üzerinde bir artış oranına da hükmedebilir.

Beş yıldan sonrası için kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması halinde hakimin baraj oranla bağlı olmamasının altında yatan mantık şudur: Beş yıllık zaman zarfında kiralananın bulunduğu yerdeki şartlar değişebilir ve kira bedelleri çok düşük kalabilir.

Bir örnek üzerinden ifade etmek gerekirse, 01 Mart 2015 tarihinde bir yıllık olarak akdedilen bir kira sözleşmesi için 01 Mart 2016 tarihinde birinci kira yılı dolacaktır. Eğer kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmamışsa ve taraflar anlaşamıyorsa, mahkemeye başvurmaları gerekecektir. Ancak hakim, henüz beş yıllık dönem geçmediği için baraj oranla bağlı olarak kira bedelini tespit edebilecek, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedemeyecektir.

Aynı örneğin beş yılı doldurduğunu düşünecek olursak, 01 Mart 2015 tarihinde başlayan kiracılık ilişkisi 01 Mart 2020 tarihinde beş yıllık dönemi doldurmuş olacaktır. Bu tarih gelmeden önce (01 Mart 2020 tarihi) taraflar altıncı kira yılı için kira bedelinin tespit edilmesi hakkında dava açabilirler. Bu kez, hakim baraj oranla bağlı olmaksızın, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedebilir.

Yargıtay, konuyla ilgili olarak verdiği kararlarda, kanunda ve doktrinde yer almayan bir terminoloji kullanmaktadır. Yargıtay, beş yıllık dönem içindeki yıllarda gerçekleşen artışları kast etmek üzere “endeks dönemi” terimini kullanmaktadır. Beş yıllık dönem sonu için ise “hakkaniyet dönemi”, “nefaset dönemi”, “hakkaniyet ve nefaset dönemi” gibi terimler kullanmaktadır.^[1]

Beş yılın sonunda, altıncı kira döneminde kira tespiti talep edilebileceği gibi, onuncu yılın sonunda, on beşinci yılın sonunda gibi her beş yılın sonunda kira tespitinin belirlenmesi için dava açmak hukuken imkan dahilindedir.

B. Artırımın Etki Anı

Kira bedeli tespiti davalarında son derece önem arz eden bir nokta, artırım kararın hangi andan itibaren etki doğuracağıdır. Kira bedelinin tespiti davası açarken, bu hususa dikkat etmek gerekir. Çünkü hüküm tesis edilirken, kira bedelinin hangi tarihten geçerli olmak üzere artırıldığının da belirtilmesi gerekir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti için açılan davalarda, netice-i talep olarak kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olmak üzere artırılmasını talep ettiğimizi özellikle belirtmeliyiz.

Konu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345 inci maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”.

Söz gelimi, 01.03.2017 tarihinde başlayan 7 yıl süreli bir kira sözleşmemiz olsun. Bu sözleşmede birinci kira yılı 01.03.2017 ile 01.03.2018; ikinci kira yılı 01.03.2018 ile 01.03.2019, üçüncü kira yılı 01.03.2019 il 01.03.2020; dördüncü kira yılı 01.03.2020 ile 01.03.2021; beşinci kira yılı 01.03.2021 ile 01.03.2022; altıncı kira yılı 01.03.2022 ile 01.03.2023; yedinci kira yılı 01.03.2023 ile 01.03.2024 tarihleri arasında cereyan edecektir.

Böylece kira sözleşmesi 01.03.2024 tarihinde sona erecektir. Ancak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı on beş gün önceden ihbar ederek kira sözleşmesini sona erdirmezse, kira sözleşmesi kendiliğinden (otomatik olarak) bir yıl uzayacaktır. Bu halde sekizinci kira yılı 01.03.2024 ile 01.03.2025 tarihleri arasında cereyan edecektir. Sekizinci kira yılı, aynı zamanda birinci uzama yılı olacaktır. Uzama yılları, on yılı tamamladığında, yani onbirinci uzama yılında kiraya veren gerekçe göstermeksizin bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip olacaktır.

Peki, kira bedelinin tespiti açısından bu vakayı inceleyecek olursak, neler söyleyebiliriz? Birincisi, sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse, ilk beş yıl için (01.03.2017 – 01.03.2022) kira bedelinin tespiti söz konusu olamaz. Ancak kira bedeli artış oranı belirlenmemişse, kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada hakim, TBK m.344 de belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırıma hükmedemez.

Makale konumuz oluşturan beş yıldan sonra açılan kira bedelinin tespiti davalarında, hakim TBK m.344 hükümlerinde belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırım oranına hükmedebilir. Kural olarak bu dava her zaman açılabilir. Ancak açılma zamanı, artırımın ne zaman itibaren geçerli olacağına doğrudan etki eder. Örneğimizde 01.03.2022 tarihinde beşinci kira yılı sona ermekte ve altıncı kira yılı başlamaktadır. Bu tarihten otuz gün önce davamızı açmamız gerekir, yani en geç 28.01.2022 tarihinde davamızı açmamız gerekir. Eğer 28.01.2022 tarihinden önce kira bedelinin tespiti davasını açtıysak, dava kaç yıl sürerse sürsün, mahkemenin hükmettiği artırım yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.03.2022 tarihinden geçerli olmak üzere hesap edilecektir. Böylece dava sona erdiğinde birikmiş bir alacak meydana gelmiş olacaktır.

C. Net Rakam Zorunluluğu ve Islah Yasağı

Kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep (sonuç ve istem) kısmında açık ve net bir rakam belirtilmesi gerekmektedir. Belirtilen rakam ıslah edilememektedir.

“Yargıtay’a göre, kira tespit davalarında davacı, yeni dönemde uygulanmasını istediği kira bedeline ilişkin talebini başlangıçta tam olarak belirtmek zorunda olup tespitine karar verilmesi talep edilen kira miktarının sonradan ıslah edilerek değiştirilmesi mümkün değildir” [Umut YENİOCAK, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları, Ankara 2022, s. 105].

Kökleşmiş olmamakla birlikte mevcut içtihatlar netice-i talebin belirsiz alacak davası şeklinde de olamayacağı yönündedir. Kısaca aktardığımız Yargıtay uygulamasının esasları bu şekildedir. Ancak gerek Kanun metni (TBK 345) gerekse Yargıtay uygulaması birçok soruyu meçhul bırakmaktadır. Hak ve nesafet uygulamasına dair yukarıda aktarına Yargıtay kararında da görüldüğü üzere; emsal kira bedelinin tespiti için bilirkişi kurulu oluşturulması, kiralananın ve emsallerinin tek tek gezilmesini, kira parasına etki tüm niteliklerinin karşılaştırılması ve somut gerekçeler sunulması gerekmektedir. Kira bedeli tespitinin ancak bu kadar profesyonel bir çalışma ile ortaya çıkabileceğini kabul ederken, davayı açan kiraya verenden tek seferde artış bedelinin kuruşu kuruşuna tam olarak bilmesi beklenmemelidir. Bu nedenle kira tespit davalarında ıslahın yasak olması hukuk mantığına uygun olmadığı gibi kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını kabul etmek de Kanun’un ruhuna uygun değildir.

“Kira tespit davasının kısmi dava, belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün olmadığı gibi, açılan davada ıslahta mümkün değildir” [Hikmet KANIK, Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 899].

Kiracı ve kiraya veren arasında toplum barışını bozacak gelişmeler yaşanmaması için kira bedeline dair uyuşmazlıklara etkin ve tutarlı çözümler üretilmesi gerektiği malumdur. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davaları konusunda cevapsız ve müphem olan konuların aydınlatılmasına hararetle ihtiyaç duyulmaktadır.

D. Faiz

Burada enflasyon nedeniyle ilginç bir sorun ortaya çıkmaktadır. Örneğimizde, hükmedilen artış oranı 01.03.2023 tarihinden itibaren hesap edilmesi gerektiği için, aslında bu tarihten itibaren ödenmesi gereken ve ödenmemiş olan bir kira alacağından bahsetmiş oluyoruz. Peki, bu durumda alacak ne zaman muaccel olacaktır ve ne zamandan itibaren faiz hesaplanması gerekecektir.

“Temerrüt faizi, aksinin ispatına izin verilmeyen zarar karinesine dayalı, alacaklı lehine konulmuş bir tazminattır” [Fikret EREN, Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt III, Ankara 2022, s. 2386].

Bilindiği üzere, TBK m.315 gereğince, kiracının temerrüde düşmesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün süre verilmesi gerekmektedir. Diğer yandan, TBK m.117/II uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin ödenme tarihi kesin vade ile kararlaştırıldığı için faiz alacağının herhangi bir ihtar söz konusu olmaksızın başlaması gerekmektedir. O halde, beş yıldan sonra açılan davalarda mahkeme tarafından hükmedilen artış bedeli nedeniyle doğan alacağa ne zamandan itibaren faiz işletilecektir?

“Kiracının temerrüdünün gerçekleşebilmesi için, kiraya verenin kiracıya, kira bedelinin ödenmesiyle ilgili olarak TBK 117 hükümlerince temerrüt ihtarında bulunulmasına ihtiyaç bulunmamaktadır. Zira, belirlenen ödeme zamanının geçmesiyle, kiracı temerrüde düşmüş sayılır. Bu nedenle TBK 315 uyarınca ödeme için ek süre verilmesi amacıyla ihtarda bulunulması, kiracının temerrüde düşmesi için değil, kira sözleşmesinin temerrüt nedeniyle sona erdirilmesi ve kiralananın temerrüt nedeniyle iadesini talep edebilmesi için gereklidir” [Nihal URAL ÇINAR, Kira Bedelinin Ödenmemesi, İstanbul 2014, s. 259].

Doktrinde başka bir değerlendirme de aynı yönde görüş bildirmekte ve TBK m.315 koşullarının kira bedeline faiz işlemesine engel olmayacağını ifade etmektedir:

“TBK m.315’in uygulanması, genel hükümlere göre temerrüt faizi ve gecikme tazminatı talebini engellemez. O halde, kira sözleşmesi TBK m.315’e göre feshedilse de, kiracının, temerrüt faizi ve gecikme tazminatlarından genel hükümlere göre sorumluluğu devam eder” [Özkan YAKIŞIR, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 287].

Ayrıca, bu alacağı günümüzdeki enflasyon ortamında kısa süre içerisinde erimesi ve değerini kaybetmesi söz konusu olabilir. Gerek Alman Hukuku’nda gerekse Yargıtay kararlarında “kur farkı” olarak nitelenen kayıpların “gecikme tazminatı” olarak talep edilebileceği kabul edilmektedir.

“Taraflar arasında bedeli USD üzerinden kararlaştırılan satım sözleşmesi ve dava konusu faturaların USD karşılığı TL üzerinden düzenlendiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Yabancı para karşılığı ile yapılan satışlarda alacağın faturada belirtilen tarihte ödenmemesi ve daha sonraki tarihte ödenmesi nedeniyle oluşacak kur farkı alacağı talep edilebilecektir” [BGE 109 II 436; BGE 60 II 340; Y. 19.HD. 27.11.2013 tarih 12763/18999 sayılı ilamı; FURRER / MULLER-CHEN / ÇETİNER, Borçlar Hukuku , İstanbul 2021, s. 632].

Böylece, doktrindeki bu görüşün, yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin yürürlüğe girmesinden daha önce verilmiş olan Yargıtay içtihadı birleştirme kararından farklı yorumladığını tespit ediyoruz. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nın geçerliliğini koruyup korumadığı veya en azından kıyasen uygulanıp uygulanmayacağını belirsiz. Söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararı’nın metni şu şekildedir:

“Kira parasının tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespit kararının kesinleştiği tarihten faiz yürütülmesi gerekir” [Y. İBK 24.11.1995 tarihli 2/2; Yargıtay Kararlar Dergisi 1996/2, s. 165].

Sorunun hem TBK 118’de düzenlenen “gecikme tazminatı” hem de “para borcunda temerrüt halinde faiz” konusuyla birlikte ele alınması gerekmektedir. Her iki cepheden konuyu ele alan Von TUHR şu izahta bulunmaktadır:

“Geçmiş günler faizi (temerrüt faizi), temerrütten meydana gelen zarar dolayısıyla verilmesi lazım gelen tazminatın ancak asgari haddini teşkil eder. Eğer alacaklı temerrüdün kendisinin daha büyük bir zararına sebebiyet verdiğini veya daha yüksek hadde faize tabi bir borcunu ödeyemediğini veya daha yüksek bir faiz haddi ile ödünç para almaya mecbur olduğunu ispat edebilirse, keza bu munzam zararın da tazminini isteyebilir; bununla beraber, borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat ederse bu borçtan kurtulabilir” [Andreas Von TUHR, Borçlar Hukuku, Çev. Cevat EDEGE, Ankara 1983, s. 619].

Tüm bu bilgiler ışığında, temerrüt faizi alacağının kendiliğinden doğduğuna ve bu faiz alacağının doğumu için TBK m.315’de belirtilen ek süreyi vermenin gerekli olmadığına yönelik görüş tek çıkış noktası gibi görünmektedir. Ancak bu faiz alacağının ne zaman muaccel olacağını tespit etmek gerekecektir. Bu konuda da 1979 yılında verilmiş olan bir İçtihadı Birleştirme Kararı bulunmaktadır:

“Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için, miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracı edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir” [YİBK 12.11.1979 tarih 1979/1 E. 1979/3 K.].

Faiz alacağının muacceliyet tarihine dair TBK m. 121/I hükmünde düzenleme bulunmaktadır. Ancak bu hükümde düzenlenen faiz anapara(kapital) faizi niteliğindedir. Temerrüt faizinin ne zaman muaccel olacağına dair değildir. Temerrüt faizinin başlangıcı gerek adi işlerde gerekse ticari işlerde birbirine benzerdir.

“Ticari işlerde temerrüt faizinin başlangıcının, adi işlerle paralel bir şekilde düzenlendiği görülecektir. Buna göre, ticari bir borcun temerrüt faizinin başlangıcı, taraflarca sözleşme ile belirlenebilir. Ancak böyle bir belirleme yoksa temerrüt faizi, vadenin bitiminden itibaren başlar. Eğer bir vade de söz konusu değilse, bu durumda faiz, ihtar gününden itibaren işlemeye başlayacaktır. Bu hükmün sonuçları ile ilgili olarak belirtmek gerekir ki, temerrüt faizinin başlangıcı, eğer bu faiz ticari bir borçtan kaynaklanıyorsa, taraflarca sözleşme ile belirlenebileceğinden, temerrüt tarihinden farklı bir tarih olabilecektir” [Muhammed AKKUŞ, Ticari İş Kavramı ve Ticari İşlerde Faiz, Ankara 2021, s. 100-101].

Bu bilgiler ışığında kira tespiti açısından da faiz alacağının temerrüt tarihinden daha önce doğabileceği ortaya çıkmaktadır. O halde, kira bedelinin tespiti davalarında da hükmedilecek artıştan sonra ortaya çıkan fark alacağına faiz işletilirken de faiz alacağının temerrüt tarihinden daha önce doğduğu kabul edilebilir. Yüksek enflasyon ortamında en azından bir nebze de olsa kira alacağının erimesinin önüne geçilmiş olur ve dava açmaktan sağlanacak faydalının anlamını yitirmesine de engel olur.

Faiz oranlarını enflasyonun çok altında seyretmesi nedeniyle doğacak olan zararların hukuki boyutu bu makalenin sınırlarını aşmaktadır. Zira bu konu, sadece kira hukuku sınırları içerisinde çözülemez.

E. Eda Davasına Dönüşme Potansiyeli

Kira tespit davaları, adı üzerinde bir tespit davasıdır. Dolayısıyla eda hükmü içermeyecek şekilde netice-i talep de bulunulması gerekmektedir.

“Kira tespit davalarında, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26.maddesinde belirtilen taleple bağlılık ilkesi gereğince kira bedelinin tahsiline karar verilmeyip tespitle yetinilmelidir. Zaten tespit talebiyle birlikte artırılan kiranın tahsili talepli dava birlikte görülemez” [KANIK, s. 910].

Diğer yandan, dava dilekçesinin netice-i talep kısmında faiz konusunda bir istemde bulunup bulunulamayacağı sorunu ortaya çıkmaktadır. Kira bedelinin tespiti, adı üzerinde bir tespit davası olduğuna göre faiz yönelik bir talepte bulunulması davayı bir tespit davası olmaktan çıkarıp eda davasına dönüştürebilecek niteliktedir.

“Alacaklının temerrüt faizini asıl alacak ile birlikte veya zamanaşımı süresi içinde, asıl alacak sona ermemiş olmak şartıyla bağımsız olarak talep etmesi gerekir. Alacaklı dava dilekçesinde temerrüt faizini talep etmemişse, hakim resen buna hükmedemez” [Fikret EREN, Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt III, Ankara 2022, s. 2390].

Faiz talebinin belirtilmesinin davanın hukuki niteliğini değiştirme potansiyeli, ilamın icrası aşamasında mevcut hukuk literatürünün bilgisiyle aşılamayacak uygulama problemleri ortaya çıkması ihtimalini akla getirmektedir.

“Tespit hükümleri, nitelikleri gereği, ilamlı icraya elverişli değildir. Ancak tespit hükmünün yargılama gideri ve avukatlık ücreti ile ilgili kısmı ilamlı icranın konusunu oluşturur” [Ejder YILMAZ, İcra ve İflas Kanunu Şerhi, Ankara 2016, s. 125; aynı yönde Baki KURU / Burak AYDIN, İcra ve İflas Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2021, s. 296].

Bu bilgiyle aynı yönde olmak üzere Yargıtay 2016 yılında vermiş olduğu bir kararda mezkur probleme kısmen de olsa değinmiştir:

“Kira tespit ilamları, kira alacakları yönünden eda hükmü içermediğinden, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi ferileri dışında, ilamlı icra takibi konusu yapılamaz” [Yargıtay 8.Hukuk Dairesi 13.04.2016 tarihli 4721/6720 sayılı ilamı].

Faiz alacağı, bir feri alacaktır. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine dair ilama dayalı olarak ortaya çıkacak olan faiz alacağının ilamlı icra takibine konu edilmesinin tıpkı yargılama giderlerinin icra takibine konu edilmesi gibi değerlendirilmesi, bir yol olarak görünmektedir. Ancak bu yolun, icra hukukunun sınırlarına uygun düşüp düşmeyeceğinin de tartışılmaya muhtaç bir konu olduğu sezilmektedir.

“Yeni dönem kirasının belirlenmesi talebiyle birlikte aynı davada ayrıca hükmolunacak artışlı kira bedeline göre biriken kira parasının farkının faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesi istenemez” [KANIK, s. 916].

Daha öncede ifade ettiğimiz üzere beş yıl dolduktan sonrası için açılan kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep kısmında açık ve net bir rakamın belirtilmesi gerektiği ifade edilmektedir. Bu ifade öylesine ketum ve kalın çizgilerle yapılmaktadır ki, işbu davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasının kesinlikle mümkün olmadığı vurgulanmakta ve ıslah olanağının da bu davalarda söz konusu olamayacağı kati bir şekilde belirtilmektedir. Öyle ki, bu durum kira bedelinin tespitine ilişkin ilamlardan kaynaklanan alacakların icraya konu edilmesi halinde ilamın kesinleşmesi gerektiğine yönelik Yargıtay kararları bulunmaktadır:

“Kira tespit kararlarının asıl amacı sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemekten ibarettir. 12.11.1979 gün 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir” [Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 28.03.2016 tarih 2047/2452 sayılı ilamı].

Ancak bu kararları isabetli bulmak mümkün değildir. Çünkü daha önce ifade ettiğimiz üzere kira bedelinin tespitine ilişkin davalar eda davası mahiyetinde değildir. Tespit hükmünün de icraya konu olması mümkün değildir. Kira bedeli fark alacağına işleyecek faiz alacağı hakkında verilen tespit hükmünün, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi feriler dışında ilamlı icraya konu olması mümkün değildir. Bu nedenle, burada bir çelişki oluşmaktadır. Bir yandan, ilamlı icra konusu olamayan bir tespit hükmünden bahsedilmekte; diğer yandan bu hükmün icrada takip edilebilmesi için kesinleşmesi gerektiğinden bahsedilmektedir. Ayrıca, bilirkişi raporu olmaksızın ve rakam mahkeme kararı altına alınmaksızın belirli bir kira bedelinden söz edilemeyeceğine yönelik gerekçeler, kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak açılması gerekliliğini de ortaya koymaktadır. Doktrinde de bu çelişkili tutumun ortaya çıkardığı duruma dikkat çekilmektedir:

“Kararın hüküm kısmında ‘kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren’ ifadesi kullanılmaktadır. Kesinleşme tarihinden kastedilen ise, nihai kararı veren temyiz mahkemesinin karar tarihidir. Ancak İçtihadı Birleştirme Kararından varılan bu sonuç, kararın kiracıya tebliğ edildiği tarih ile karar tarihi arasındaki süreçte kiracıyı faiz ödemek zorunda bırakmaktadır. Nitekim bu karara muhalefet şerhi yazan bazı üyeler de haklı olarak buna dikkat çekmişlerdir” [YENİOCAK, s. 131].

Sonuç olarak, mevcut uygulamaya göre, kira tespit davası kısmi dava ve belirsiz alacak davası olarak açılamayacak, kira bedelinin tahsiline yönelik bir netice-i talep davayı eda davası haline getirecek ve tespit davasıyla birlikte görülmesi mümkün olmadığı için davanın reddine karar verilmesi gerekecektir. Teorik olarak ortaya çıkan durum bu şekildedir.

O halde, kira tespit davalarında ıslah yasağını ve belirsiz alacak davası yasağını bir kez daha düşünmek gerekir. Kira bedelinin tespiti davasında talep edilecek rakamın başlangıçta, tek seferde, açık, net ve kesin olarak bildirilmesi sınırlarının esneklik kazanması gerektiği malumdur. Çünkü emsal bedel tespiti yapmak ancak bilirkişi raporu ile sağlanabilir. Bilirkişi raporu olmadan ortaya çıkmayan bir rakamı kiraya verenden isabetli bir şekilde tahmin etmesi beklenmez. Kaldı ki, kiraya verenler ıslah yasağı nedeniyle normalinde üstünde rakamlar talep etmeye yönelebilirler. Ayrıca, yüksek enflasyon ortamı nedeniyle mahkemelerin hükmettiği rakamlar çok düşük kalabilir.

F. İhtarname

Kira tespit davaları, diğer kira hukuku davalarında ihbar ve ihtar açısından da ayrılmaktadır. Diğer kira davalarında genellikle yasal süreleri dikkate alarak bir ihtar veya ihbar da bulunulması işlemin hukuki sıhhati açısından zorunluluk arz ederken, kira bedelinin tespiti davası hiçbir ihtar ve ihbarda bulunmaksızın ve prensip olarak her zaman açılabilmektedir. Bununla birlikte, kira bedelinin tespiti davalarında ihtarın önem arz ettiği bir ihtimal bulunmaktadır. Bu ihtimal, TBK m.345 hükümlerinde düzenlenmiştir.

Beş yıldan sonra kira bedelinin tespiti için açılacak davalarda, mahkemece hükmedilecek artış oranın yeni kira döneminin (altıncı kira yılının) başından itibaren geçerli olması için davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması gerekmektedir. Bununla birlikte, kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir ve mahkemece hükmedilen kira artış oranı yine aynı şekilde hesap edilir, yani altıncı kira yılının başından itibaren geçerli olacak şekilde karar verilir. Yukarıdaki örneğimize tekrar dönecek olursak, 28.01.2022 tarihinden önce kira bedelinin tespiti davası açacağımızı belirten bir yazılı bildirimi kiracıya gönderdiysek, 01.03.2023 tarihine kadar kira tespit davası açabiliriz ve dava kaç yıl sürerse sürsün, mahkemenin hükmettiği artırım yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.03.2022 tarihinden geçerli olmak üzere hesap edilecektir.

G. Net Rakam Zorunluluğu ve Enflasyon

Yargıtay uygulaması, tek seferde açık ve net bir rakam belirterek kira bedelinin tespiti davası açılması gerektiği konusunda ısrarcıdır. Yeni tarihli bir Hukuk Genel Kurulu kararında da bu husus bir kez daha ifade edilmiştir:

“Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonucunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucu hakim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz” [Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 tarih 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı ilamı].

İçinde bulunduğumuz enflasyonist ortamda rakam belirtmek, hele ki gelecek yıllar için kira bedeli tahmininde bulunmak, usta ekonomistlerin ve tecrübeli emlakçıların bile altında kalkamayacağı bir iştir. Buna rağmen kira bedelinin tespiti davalarında net bir rakam belirtilmesi konusunda ketum bir uygulama, adalete ve hakkaniyete uygun görünmemektedir.

Esasen, kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak açılamayacağına yönelik Yargıtay uygulaması kökleşmiş bir uygulama değildir. Şimdiye kadar bu yönde verilmiş olan Yargıtay kararlarının gerekçelerinin güçlü olduğunu söylemek de mümkün değildir. Bu nedenle Yargıtay’ın farklı bir içtihat üretmesi ve beş yıldan sonra açılan kira tespiti davalarının belirsiz alacak davası şeklinde açılmasının mümkün olduğuna içtihat etmesinin önünde bir engel bulunmamaktadır.

“Dava sonucunda hakim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünmez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz” [Yargıtay HGK 16.03.2021 tarih 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı ilamı].

Mahkemenin dava dilekçesinde belirtilenden farklı bir rakama hükmedip hükmedemeyeceği de tartışma konusudur. Çünkü kira tespit davalarının kendine özgü yapısı gereğince bilirkişi raporunda daha yüksek bir emsal rakam tespitinin yapılması ve bu rakamın kabul edilmesi halinde mahkemece bilirkişi raporundaki rakam hükmedilebileceğine dair bir Yargıtay kararı bulunmaktadır, mezkur Yargıtay kararı bu istisnai durumun taleple bağlılık kuralına aykırılık teşkil etmeyeceğini belirtmektedir:

“Her ne kadar saptanan bedel dava dilekçesinde talep edilen miktarın üzerinde ise de, tespiti istenen kira parası mahkemece yapılan inceleme ve değerlendirme sonucu ortaya çıkacağından belirlenen miktara ilişkin davanın ıslah edilmesi gerekmediği gibi davacının talep sonucundan uzaklaştığı şeklinde de kabul edilemez” [Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 21.10.2014 tarih 9341/11318 sayılı ilamı].

H. Brüt Rakam Mı Net Rakam Mı?

Kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu m.70 hükümlerinde vergiye tabi kazanç olarak belirtilmiştir. Bu kazanç, vergi hukuku terminolojisinde “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir.

Ayrıca, elde edilen kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu m.94 kapsamında “tevkifat (vergi kesintisi – stopaj)” uygulamasına tabidir. Burada vergi mükellefi kiraya veren iken, vergi sorumlusu kiracıdır. Başka bir ifadeyle, kiracı aldığı kira bedelinin belli bir oranını (%20), vergi dairesine ödemekle sorumludur.

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiralanması işlemleri KDV’ye tabidir. Ancak bunun için kiralanan gayrimenkulün, iktisadi işletmelere dahil olması gerekir.

Kısacası, konunun vergi hukuku boyutu da bulunmaktadır. Kira tespit davası açılırken netice-i talep, brüt rakam üzerinden mi, yoksa net rakam üzerinden mi talep edilecektir. Yargıtay uygulaması, brüt rakam üzerinden hüküm kurulması yönündedir:

“Kira tespit davalarında brüt(stopaj, KDV, fon vs. dahil) olarak hüküm kurulmalıdır” [Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 18.12.2018 tarih 2018/3705 E. 2018/12905 K. sayılı ilamı].

Davaya bakmakla görevli mahkeme, vergi hukuku konusunda bilgi sahibi olamayacağı için farklı yargı kollarını ilgilendiren problemlerin çıkması muhtemel görünmektedir. Özellikle, hangi durumlarda sadece stopaj, hangi durumlarda KDV kalemlerinin belirtileceğine dair tamamen vergi hukukunun detaylarına ilişkin sorunların çıkması muhtemel görünmektedir. Burada en isabetli yol, hükmün net rakam üzerine kurulması ve brüt kalemlerin (stopaj, KDV vb.) hükümde belirtilmesinin zorunlu olmasını kabul etmektir. Aksi takdirde adli yargı, vergi hukukunun meseleleri hakkında hüküm tesis etmek zorunda kalacaktır ki, bu hükümlerin Danıştay içtihatlarıyla çelişmesi de kuvvetle muhtemeldir.

İ. Sonuç ve Tahlil

Mevcut uygulama karşısında kira bedeli tespiti davalarında açık ve net bir rakam belirtme zorunluluğu mevcuttur. Netice-i talep olarak dava dilekçesinde belirtilen bu rakamın ıslah işlemine tabi tutulmasına da mevcut uygulama imkan tanımamaktadır. Oysa, kira bedelinin tespit davalarında bilirkişi incelemesi zorunludur ve içtihatlarda emsal kira bedelinin ancak bu şekilde ortaya konulabileceği ifade edilmektedir.

Kira tespit davasının kısmi dava olarak açılması da uygun görülmemektedir. Kira bedelinin bölünmesine gerek olmayan bir alacak olması nedeniyle kısmi dava açma yasağı makul görülebilir.

Henüz kökleşmemiş olmakla birlikte Yargıtay kararları, kira tespit davasının belirsiz alacak davası olarak da açılamayacağı yönündedir. Kanaatimizce, kira tespit davaları belirsiz alacak davası olarak açılabilmelidir, hatta sadece belirsiz alacak davası olarak açılmalıdır. Vergi kaybına yönelik gerekçelerin bir davanın belirsiz alacak davası olarak açılıp açılamayacağına dair değerlendirmelerde gerekçe olarak sunulması da kabul edilemez. Çünkü vergi, bir kamu hukuku ilişkisi iken, söz konusu davalar özel hukuk ilişkilerinden doğmaktadır. Bu nedenle özel hukuk ilişkilerinin doğasında bulunmayan hususların dava türünün belirlenmesinde gerekçe olarak sunulması isabetli görülemez. Yargıtay kararlarının gerekçelerinde sıklıkla ifade edildiği gibi emsal kira bedellerinin önceden bilinmesi mümkün değildir. Kira tespit davalarında kiraya verenin istediği rakamı alabilmesinden ziyade emsal kira bedelini alması amaç olmalıdır.

Bu makalede dile getirdiğimiz ancak henüz bir çözümü görünmeyen faiz talebi konusunda Yargıtay kararlarını beklemek gerekecektir. Tabi, bu konu da bir içtihat ortaya çıkabilmesi için öncelikle kira tespit davası açanların dava dilekçelerinde böyle bir talepte bulunmaları gerekir. Yargıtay’ın konuya hangi açından yaklaşacağını ancak bu şekilde öğrenebiliriz. Kanaatimizce, kira bedelinin artırımına davanın açıldığı tarihte yeni kira dönemi olan dönemin başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere hükmedildiği için ve kira bedellerinde genellikle kesin vade bulunduğu için temerrüt faizinin de o tarihte işlemeye başladığını kabul etmek gerekir. Aksi takdirde enflasyon karşısında her halükarda eriyecek olan bir rakam için dava açmak anlamsız hale gelecektir. Bu da insanların sistem hukuki bir çözüm yolu sunmadığı için hukuk dışı veya kayıt dışı yollarla bu sorunu çözmeyi tercih etmesine neden olacaktır.

Faiz talebinin, netice-i talepte belirtilmemiş olsa bile kendiliğinden doğduğunu, vadenin kesin olmasıyla açıklayabiliriz. Dolayısıyla taraflar faiz talep etmiş olsa bile, bunun davayı eda davası haline dönüştürmeyeceğini faizin tıpkı yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi hakimin resen gözetmekle yükümlü olduğu bir feri alacak olduğunu kabul etmek en makul yol olarak görünmektedir.

İçinde bulunduğumuz yüksek enflasyon ortamında kira tespit davalarında faiz talebinin usulî gerekçelerle engellenmesi hakkaniyete uygun olmayacaktır. Çünkü kira tespitine dair mahkeme kararının kesinleşmedikçe fark alacağının ifa zamanı gelmeyeceği için ortaya çıkan fark alacağının enflasyon karşısında erimesini engelleyecek bir hukuki çözüme ihtiyaç bulunmaktadır.

Son olarak, kira bedelinin net tutar üzerinden mi, yoksa brüt tutar üzerinden mi hükme bağlanacağı sorunun yeniden ele alınması gerektiği ifade edilmelidir. Çünkü, sulh hukuk hakimliği, meslek alanı olarak vergi hukukuna uzak bir branştır. Sulh hukuk mahkemesi hakimlerini son derece teknik olan vergi mevzuatının detaylarıyla uğraşmak zorunda bırakmayacak bir çözümün benimsenmesi, içtihatların sağlıklı gelişimi açısından da önemli görünmektedir.

Dipnotlar

The post Beş Yıldan Sonrası İçin Açılan Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Netice-i Talep first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Kira borcunu tam ve vaktinde ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin, usulüne uygun iki
haklı ihtarda bulunarak, dava süresi içerisinde açılan davaya, iki haklı nedenle tahliye davası denir. Uygulamada genellikle, her ayın başında, peşin olarak ödenen kira borcunun vaktinde ve tam olarak ödenmemesi halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde yer alan, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecini işleterek, kiracısını tahliye ettirebilir.

2-) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları 

Kiracının iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye edilmesi için bazı şartların sağlanmış olması
gerekmektedir. Bunlar;

2.1) Kira borcunun zamanında ve tam ödenmemiş olması,
2.2) İhtarın yazılı olması,
2.3) İhtarların aynı kira döneminde yapılmış olması olması,
2.4) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının bir aylık süresi içinde açılmış olmasıdır.

2.1) Kiranın Tam ve Vaktinde Ödenmemesi 

Kira Sözleşmelerindeki sözleşme serbestisi gereğince, kiraya veren ve kiracı, kira
bedelinin ödenme şeklini ve ödenme zamanını serbestçe belirleyebileceklerdir. Varılan bu anlaşmaya göre kiracı, belirlenen tarihte kira bedelini eksiksiz ödemek zorundadır. Kira bedelinin tamamının veya bir kısmının vaktinde ödenmemesi halinde, kiracı tarafından sözleşmeye aykırılık gerçekleşmiş olacaktır. Örneğin kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın 1 ile 5 arasında ödenmesi kararlaştırılmışsa ve kiracı, borcunu ayın 6. gününde halen ödememiş olması halinde kiracı, mütemerrit kabul edilir ve bu halde kiraya veren, kiracıya borcunu ödemesi konusunda ihtarda bulunabilir.

2.2) İhtarın Yazılı Olması 

İhtardaki yazılılık şartı, sadece noterden çekilen ihtarname ile sınırlı olmayıp, ihtaratın
mail, posta, hatta facebook, instagram veya whatsapp gibi, sosyal medya yolları üzerinden de yapılması mümkündür. Ancak ihtarın içeriğinin ve tebliğ edildiğini ispatlamak, kiraya verenin yükümlülüğünde olduğundan, uygulamada genellikle, noter kanalıyla ihtarname gönderilmektedir ve biz de noterden ihtarname keşide edilmesi yöntemini yerinde görüyoruz. Öte yandan, eksik kira ödemesi yönünden kiracı aleyhine başlatılan icra takiplerinin de ihtar mahiyetinde olduğunu hatırlatalım.

2.3) İki Farklı Kira Ayına İlişkin İhtarın Olması 

Ele aldığımız dava koşullarının oluşması için, iki farklı aya ilişkin olarak, yazılı ve haklı
iki ihtarın çekilmiş olması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, ihtarın çekileceği dönemde, ödenmemiş kiraların hepsi için tek bir ihtar çekilebileceğidir. Örneğin temmuz, ağustos ayı kiraları zamanında ödenmemişse, her iki ay için ayrı ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar kabul edilmez. Zira ihtarın çekildiği tarih itibariyle muaccel olan aylar, aynı ihtara konu olabilecektir. Ancak temmuz ayının kirasının ödenmemesi üzerine ihtar çekilmiş ve daha sonra ağustos ayı kirası da ödenmemişse, ağustos ayı için çekilecek ikinci ihtar, iki haklı ihtar şartını sağlayacaktır.

2.4) İki Haklı İhtarın Aynı Kira Dönemine İlişkin Olması

TBK m.352/2’e kira sözleşmesi süresine ilişkin yapılan üçlü bir ayrım gereği kira sözleşmesi;
Bir yıldan daha kısaysa bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması, Bir yıl süreliyse bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması, Bir yıldan uzunsa bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması, gerekmektedir. İhtaratların aynı kira dönemine ait olmaması halinde, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına başvurulamaz.

3-) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır ?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira kontrat süresi ne olursa olsun, HER
HALÜKARDA, bir aylık süre hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. Bir aylık süre, kira sözleşmesi bir yıldan daha kısa veya bir yıl süreli ise, kira süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren, bir aylık süre işlemeye başlar.

Bu sözleşme türlerini örnekseyecek olursak, 6 aylık bir kira kontratında, 6 aylık sürede iki
kez, bir yıllık bir kira kontratında, 1 yıllık sürede iki kez, veya daha uzun süreli, örneğin 5 yıllık kira
sözleşmesinde, 5 yıl içerisinde iki kez haklı ihtarata maruz kalan kiracı, kontrat bitiminin sonunda, yani örneğimize sadık kaldığımızda, 6 ayın, 1 yılın veya 5 yılın sonunda açılacak dava ile tahliye ettirilebilir.

4-) Süresiz Kira Sözleşmelerinde İki Haklı Nedenle Tahliye Davası Açılabilir mi ?

Yeri gelmişken belirtelim, süresiz kira sözleşmelerinde, iki hakla ihtar nedeniyle tahliye
davası açılamaz. Bir başka deyişle, yazılı olmayan veya yazılı olup, sözleşme süresi belli olmayan kira
kontratlarında, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ile tahliye mümkün değildir.

5-) Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması, Haklı İhtar Kabul Edilir mi?

Kiracı tarafından kira bedeli zamanında ödenmediğinde kiralayan, alacağına kavuşmak
ihtar çekebileceği gibi, İcra ve İflas Kanunu’nda hem kira alacağı hem de tahliye talebinin aynı anda istenilmesine cevaz veren Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin icra takibi, diğer adıyla, Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yolu ile icra takibi de başlatabilir.

Kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile
tahliyesi mümkün değildir. Ancak Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yazılı ve haklı bir ihtar
niteliğinde olduğundan, İki Haklı İhtar nedeniyle tahliye davasının açılması için gereken haklı ihtar olarak kabul edilir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarında da, icra takibi ile gönderilen ödeme emrine itiraz edilmesi, ödeme yapılması veya hiçbir şey yapılmamasına bakılmaksızın ödeme emri, haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.

6-) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk
Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Hukuki konularda güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.

Konu ile ilgili Youtube video linki : https://www.youtube.com/watch?v=FMfOTbU_LSI

The post İki Haklı İhtarla Tahliye Davası first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Zorunlu Deprem Sigortasıyla özdeşleşmiş olan DASK, esasen başkaca afetlere karşı da güvenceler sunan, Doğal Afetler Sigorta Kurumu’nun kısaltmasıdır. Bir kamu kuruluşu olan DASK, 17 Ağustos 1999 Marmara ve 12 Kasım 1999 Bolu depremi sonrası kurulmuştur. Doğal afetler içerisinde en çok zarara neden olan depreme karşı Dask yaptırmak, hasar sonrası belirli bir güvence sağlaması açısından oldukça önemli hale gelmektedir.

2-) Deprem Sigortası Zorunlu Mu?

17 Ağustos Depremi Öncesi ülkemiz genelinde yalnızca 500 bin konut poliçesi mevcuttu
ve deprem nedeniyle hasar gören 213 bin konuttan yalnızca 14 bin konut sahibi deprem güvencesine sahip olduğundan deprem sigortası, zorunlu sigorta kapsamına alınarak, kişilerin isteğine bağlı sigorta türlerinden çıkarılmış ve zorunlu sigortalar arasına alınmıştır.
Deprem sigortası yaptırmak yasal olarak zorunludur ve deprem sigortası yaptırmamak
kanun tarafından belirli yaptırımlara tabi tutulmuştur. Afet Sigortaları Kanunu’na göre DASK sigortası yaptırmayanlar, önceki içeriğimizde belirttiğimiz, devletin sunduğu konut kredisi ve depremde binanın zarar görmesi durumunda yapılan yardımdan yararlanamamaktadır.

Öte yandan, DASK poliçesi olmayan hiçbir eve elektrik, su ve doğal gaz hizmeti
sağlamamaktadır ve bu uygulama ile, deprem sigortasının öneminin daha iyi anlaşılması ve sigortalı sayısının artması amaçlanmıştır.

3-) İşyerleri de DASK Kapsamında mıdır?

DASK, sadece konutlarda değil, binaların içinde yer alan büro ve iş yeri gibi bağımsız
bölümler için de zorunludur. Özel mülkiyete bağlı taşınmaz ile üzerinde mesken inşa edilmiş binaların içindeki ticarethanelerin de DASK poliçesine sahip olması gerekmektedir.

4-) DASK Nasıl Yapılır?

Hemen hemen her özel sigorta aracılığı ile yapılabilen DASK, e-Devlet Kapısı altyapısı
üzerinden da yapılabilmektedir.

5-) Dask Neleri Kapsar?

Dask’ın kapsam alanı deprem sonucu binanın hasar masraflarının belirli limitler dahilinde
ödenmesi ile sınırlı değildir. Dask yangın, yer kayması, tsunami gibi doğal afetlerin yarattığı maddi zararları da karşılamaktadır. Deprem sırasında binanın birçok alanı zarar görebilir, binanın yıkılmasının yansıra binadaki temeller ve ana duvarlar, bahçe duvarları, merdivenler, asansörler, koridorlar, çatılar, bacalar vs. gibi binadaki ve çevresindeki bağlantılı yerlerde de hasar ortaya çıkabilmektedir. Dask sigortası bu alanların da zarar masraflarının tümünü kapsam içerisine almaktadır.

6-) DASK’ta üst limit ne kadardır?

DASK sigortasının da belirli bir limiti mevcut ve bu limit 2023 yılı için 640 bin TL olarak belirlenmiş durumda. Konutun değerinin DASK tarafından verilen 640 bin liralık azami teminat tutarını aşması durumunda, fazlaya ilişkin miktar için konut sahiplerinin ‘konut sigortası’ yaptırması gerekmekte.

7-) Dask’ı Kim Yaptırmalıdır?

Zorunlu Deprem Sigortası, esasen ev sahibi tarafından yaptırılması gereken, ancak uygulamada, özellikle su, elektrik, doğalgaz aboneliklerin başlatılmasında bu sigortanın varlığı zorunlu olduğundan, kiracı tarafından da yaptırılabilen bir sigortadır. DASK’ın kiracı tarafından yaptırılması halinde, poliçe bedelinin iadesi kiraya verenden istenilmesinde ve geri alınmasında fayda vardır. Çünkü gerektiğinde sigorta tazminatı kiracıya değil, her halükârda tapuda “Hak Sahibi” olan kişiye ödenecektir. 

8 -) Poliçeniz yenilenmediğinde ne olur?

Taşınmaz sahipleri veya hak sahipleri, sigorta sözleşmelerini her yıl yenilemek
zorundadır. Sigorta sözleşmesinin poliçe bitiş tarihine kadar yenilenmemesi durumunda DASK’ın teminata ilişkin sorumluluğu poliçede belirtilen bitiş tarihi itibariyle sona erer. Bir başka deyişle, poliçeniz yenilenmediğinde, DASK’tan sigorta bedelini alamazsınız.

9-) Deprem Bölgesinde Yargılama Masrafları 

Deprem bölgesinde hukuki işlerinizi ve davalarınızı dava harcı, bilirkişi ücreti gibi
yargılama masraflarını ödemeden yürütebileceğinizi biliyor muydunuz? Deprem bölgesindeki kardeşlerimizin vekilliğini yürüttüğümüz bir kısım yurttaşımız üzerinden edindiğimiz tecrübeye göre, “Doğal Afet Bölgelerinde afete maruz kalanların afetten kaynaklı hukuki uyuşmazlıklarının çözümüne dair Kanun Hükmünde Kararname’nin 3. Maddesi gereği, depremzedeler ve yakınları, depremde meydana gelen hukuki ihtilaflar yönünden yargılama
giderlerini ödemeden, delil tespiti yaptırabilir ve dava açabilirler.

Hukuki konularda güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.

Konu ile ilgili Youtube video linki: https://www.youtube.com/watch?v=FR5NfsFdreM

The post Depremin Ardından DASK Başvuru ve Deprem Bölgesinde Yargılama Masrafları first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Yüksek enflasyon oranları ve döviz kurlarındaki olağanüstü değişimler nedeniyle geç tahsil edilen alacaklar, alacak davası sonrası gecikme faiziyle birlikte tahsil edilse bile, alacaklının zararını karşılamaya yeterli olmayabiliyor. İşte burada devreye giren Munzam Zarar, güncel mevzuattaki karşılığı ile, Aşkın Zarar kavramı, vaktinde ödenmemiş bir borcun daha sonradan ödenmesi halinde, gecikme faizinin zararı karşılamaya yetmediği durumlarda kullanılabilecek ve sizi yeniden iktisadi refaha kavuşturacak bir hukuki müessese.

2-) Munzam Zarar Ne Demek?

Munzam, kelime anlamı itibariyle katılmış, eklenmiş anlamına gelmektedir. Kelime anlamına uygun olarak munzam zarar, borçlunun vaktinde ödeme yapmamış olması nedeniyle, alacaklının uğramış olduğu asıl zarara eklenen, katılan zarardır. Güncel kanun ile bu kavramın yerine kullanılan aşkın zarar ifadesi, öncekine göre daha sade ve daha belirgin olmakla birlikte, aynı hukuki kurumu ifade etmektedir.

3-) Munzam Zararın Niteliği Nedir?

Borçlunun ödemeyi geciktirmesi, hukuki tabiri ile temerrüde düşmesi halinde kanun, temerrüt faizi işletilmesi yolunu düzenlemiştir. Ancak, az evvel belirttiğimiz üzere, gecikme faizi, gerçekte uğranılan zararı veya yoksun kalınmış kazancı tek başına karşılamaya yetmeyebilir. Dolayısıyla temerrüt faizini aşan zararlardan ötürü, aşan kısım üzerinden munzam zararın tazmini için bir dava hakkı doğar. Bu tazminat talebi, temerrüt faizi gibi asıl borca bağlı feri bir alacak değildir. Asıl alacaktan tamamen bağımsız olarak istenebilen, yeni bir tazminat talebidir.

4-) Aşkın Zarar Tazmininin Şartları Nelerdir?

Para borçlarında munzam zararın talep edilebilmesi için ön koşul, borçlunun asıl borcu ödemede temerrüde düşmüş olmasıdır. Para borcunun kaynağının ne olduğu önemli değildir. Bu kapsamda borç haksız fiil, sebepsiz zenginleşme veya sözleşmeden kaynaklı olabilir. Ön koşula ek olarak, dikkat edilmesi gereken üç husus daha vardır:

• İlk olarak, eldeki zarar, temerrüt faizi ile giderilemeyen bir zarar olmalıdır. Temerrüt faizi, bu içeriğimizi oluşturduğumuz tarih itibariyle temerrüt faizi, sözleşmeyle belirlenmemişse yüzde 9, ticari işlerde ise yüzde 15,75 olarak uygulanmaktadır. Bu kapsamda, somut olayda uygulanan temerrüt faizinin, kanuni faizden farklı öngörülmüş olması, bizi istediğimiz menfaate kavuşturmuş sayılmaz. Dava konusu
  borca uygulanan her türlü gecikme faizini aşan kısım, aşkın zarar sayılır kabul edilebilir ve mütemerrit borçludan istenebilir.
• İkinci olarak, borçlunun temerrüde düşmesi ile aşkın zararın gerçekleşmesi arasında illiyet bağı olmalıdır. Yani borçlu, ifada geciktiği için alacaklı zarara uğramış olmalıdır.
• Son olarak, kanun hükmünde açıkça ifade edildiği üzere, borçlunun temerrüde düşmekte kusurlu olmadığını ispatlayamamış olması gerekir. Eğer borçlu ifanın gecikmesinde kusurlu değilse, munzam zarardan bahsedilemez. Çünkü munzam zarar, kusura dayalı bir tazminat alacağıdır.

5-) Yüksek Enflasyon Munzam Zarar Oluşturur Mu?

Yüksek Enflasyon, Munzam Zararın başlıca nedenlerinden biridir. Bilindiği üzere, enflasyon
paranın alım gücünü azaltan bir ekonomik süreçtir. Dolayısıyla alacaklı kişi, alacağını geç tahsil ettiğinde elde edeceği para ile alacağını zamanında tahsil etmiş olsaydı elde edeceği kazanç arasında, alım gücü yönünden farklılıklar söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle faiz alacağı, gerçek zararı karşılamaya yetmiyorsa, haliyle aşkın zarar gündeme gelebilir.

6-) Enflasyon Nedeniyle Oluşan Zararlar İçin Dava Açılabilir Mi?

Bu noktada tartışmalı olan husus enflasyonun tek başına aşkın zarar oluşumunu ispat etmeye yeterli olup olmadığı hususudur. Doktrin ve Yargıtay kısa süre önceye kadar enflasyon nedeniyle uğranılan zararın somut olarak da alacaklıyı zarara uğrattığının ispat edilmesi gerektiği görüşündeydi. Yani alacaklı, enflasyon sebebiyle munzam zarara uğradığını, alacağını vaktinde almış olsaydı malvarlığını arttırıcı girişimlerde bulunacağını somutlaştırmak ve ispat etmek zorundaydı. Ancak kısa süre önce Yüksek Mahkeme, Anayasa Mahkemesi’nin bireysel başvuru neticesinde verdiği bir karara dayanarak bu içtihadını terk etmiştir. Mevcut durumda herkesçe bilinen yüksek enflasyon oranlarının varlığı tek başına yeterli kabul edilmekte ve alacaklının ayrıca aşkın zarara neyin sebebiyet verdiğini ispatlaması aranmamaktadır. Ülkemiz şartları düşünüldüğünde, uygun olan çözümün bu yeni yoldan geçtiği kanaatindeyiz.

7-) Kur Değişikliği Munzam Zarar Oluşturur Mu?

Yabancı para borçlarında kur değişikliği, alacağın Türk Lirası olarak miktarını değiştireceğinden aşkın zarar gündeme gelebilir. Ancak bu durum oldukça istisnai hallerde söz konusu olabilir. Çünkü yabancı para, Türk Lirası karşısında değer kazandığı takdirde alacaklının yabancı para üzerinden alacağı para da değer kazanmış olacağı için, aşkın zarar tazminatı istenemez. Buna rağmen kur değişikliği nedeniyle, temerrüt faizi ile karşılanamayan bir zarar olduğu ispatlanabilirse, aşkın zarar gündeme gelebilir.

Hukuki konularda güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.

Konu ile ilgili Youtube video linki: https://www.youtube.com/watch?v=C1p48Fvhbyw

The post Alacağınızın Eriyip Gitmemesi İçin : Aşkın Zarar ( Munzam ) first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Öncelikle, depremden zarar gören vatandaşlarımızın kanun ile koruma altına alınan bir
kısım önemli hakları mevcut. 7269 sayılı “Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla alınacak
tedbirlerle yapılacak yardımlara dair Kanun’un 29. Maddesi’nde, ‘Yıkılan, yanan veya ağır
hasara uğrayan veya uğraması muhtemel olan binalarla imar planları gereğince
kamulaştırılmasında zorunluluk bulunan yerlerdeki binalarda oturan ailelere hak sahibi olmak
şartıyla konut yaptırılır veya kredi verilir’ şeklinde bir düzenleme yer almaktadır. ‘Hak sahibi’
sayılmanın şartları ise Afet Sebebiyle Hak Sahibi Olanların Tespiti Hakkında Yönetmelik’te detaylı açıklanmıştır. Örneğin, kiracı ve misafir konumunda olan kişiler hak sahibi sayılamazlar. (Md.15)

2-) Hak sahipliği için başvurusu nereden yapılabilir? E-devlet üzerinden mümkün müdür?

Öncelikle belirtmek isteriz ki, Konut Hakkı anayasal bir haktır.
Anılan yönetmelik dahilinde, afet sebebiyle, kendilerine ait konutları yıkılan, yanan veya
oturamayacak derecede ağır hasar gören afetzede aileler “Hak sahibi” sayılır ve bu ailelere yeniden konut yapılır veya konut kredisi verilir (Md. 4/1-a). Hak sahipliği başvurusu, e-Devlet üzerinde yapılabilmektedir ve doğruluğu tarafımızca teyit edilmiş başvuru linki şöyledir:
( https://www.turkiye.gov.tr/afet-ve-acil-durum-yonetimi-afetzede-hak-sahipligi-basvurusu-sorgulama ) “Hak sahipliği” ya da hasar tespiti konusundaki itirazlarınız var ise, buna ilişkin olarak idari yargı yoluna başvurulabilirsiniz.

3-) Depremde Uğranılan Zarara Yönelik Tazminat Davası Açılabilir mi?

Kalitesiz veya eksik malzeme kullanımının yıkıma sebebiyet verdiği hadiselerde, Fenni
Mesul Mühendis, inşaat ustası, bina sahibi ve müteahhit, uğranılan zarardan sorumludurlar. Bu nedenle, delillerin karartılmaması maksadı ile savcılıkların derhal ve re’sen harekete geçmesi, bu yönde bir eksiklik halinde ise, hak sahiplerinin de bir an evvel yapılacak hukuki tespitler için müracaat etmesi gereklidir.

Öte yandan, devletin deprem nedeniyle ortaya çıkan zararları belli bir çerçevede tazmin
yükümlülüğü ve bu kapsamda, kişilerin idareye karşı yargı yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda düzenlenen idari dava türlerinden biri, idareye karşı açılacak ve tazminat talep edilebilen tam yargı davasıdır. Bu davalar, idarenin eylem veya işlemleri sonucunda ortaya çıkan gerek maddi gerek manevi zararların tazmini için açılabilmektedir. Bu davaları açma hak ve yetkisi, yalnızca idari işlem ve eylemlerden ötürü hakları ihlal edilen kişilere aittir. Kişilik haklarına olan saldırının idare tarafından gerçekleştirilmesi halinde manevi zarar, idare mahkemelerinde tam yargı davası adı altında talep ve dava edilebilir. Mahkemenin, manevi tazminat talebini kabul edebilmesi için
bir zarar söz konusu olmalı, bu zarar idarenin eylem veya işleminden kaynaklanmalı, ayrıca ortaya çıkan zarar ile idarenin eylem veya işlemi arasında illiyet bağı bulunmalıdır.

İdari Yargı davalarının üst mahkemesi olan, Danıştay’ın bir kararında, deprem
kuşağındaki bölgede, deprem gerçeği veri alınarak, yerleşmelerle ilgili alanların belirlenmesi, bu alanlarda yapılaşmada idarenin olumsuz eyleminin bulunması durumunda, depremin mücbir sebep olduğunun ve illiyet bağının kesildiğinin kabulü mümkün değildir diyerek, İdareyi sorumlu tutmaktadır.

4-) Depremden Doğan Zararlarda Tazminat Davası Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Konuya ilişkin hukuki düzenlemelerin teferruatını kenarda tutacak olursak, bir Yargıtay
Hukuk Genel kurulu Kararında, binaların kaç yıllık olduğunun hiçbir önemi olmaksızın, depremin meydana geldiği andan itibaren zamanaşımı süresinin işlemeye başladığını kabul etmektedir. Zamanaşımı süresini Kahramanmaraş merkezli deprem üzerinden değerlendirdiğimizde, aynı zamanda konusu suç teşkil eden bu eylemler nedeniyle uzamış zamanaşımının söz konusu olduğunu, kalitesiz ve eksik malzeme kullanımının yıkıma sebebiyet verdiği hadiselerde bilinçli taksirle ölüme sebebiyet verme suçundan sorumlu olunacağını, bunun da 15 yıllık zamanaşımı süresine karşılık geldiğini ifade edelim.

Hukuki konularda güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, bizlerle iletişime geçebilirsiniz.

Konu ile ilgili Youtube video linki: https://www.youtube.com/watch?v=rduYXzvB0ho

The post Deprem Hukuku Haklarınız Nelerdir? first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Kıymetli Dostlar merhaba, Ben Avukat Ahmet Burak YALÇIN.

Tahliye davalarının uzun sürmesinden mütevellit, son dönemde değerli okurlarımız ve
takipçelerimizden en sık duyduğumuz soru, “istinaf edilmeden kesinleşen tahliye kararı var mı ?”
yönündeydi.

Her ne kadar bu soruya daha evvel “Hayır, istinaf edilmeden kesinleşen mahkeme kararı
yok” şeklinde cevap vermiş isek de, bu kaidenin bir istisnası mevcut ve buna dair tecrübemizi sizlerle
paylaşmak isterim.

Takipçilerimizin bildiği üzere, kural olarak, yerel mahkemece verilen tahliye kararının,
taraflarca istinaf edilmesi mümkündür ve borçlu kiracı, kararı tehiri icra talepli istinaf ettiğine dair
derkenar alarak ve 3 aylık kira bedeli tutarını İcra Dairesine teminat olarak yatırarak, aleyhine verilen
tahliye kararını İstinaf İncelemesi sonuna kadar durdurabilir.

Dergimizin websitesindeki makalelerden ve YouTube kanalımızdan ulaşabileceğiniz
“Kiracının İcra Takibi Yolu İle Tahliyesi” başlıklı içeriğimizde, kiracının icra takibi yolu ile tahliyesi
konusu incelemiş, “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davasının detaylarını sizlerin ilgisine sunmuştuk.
İstinaf edilmeden kesinleşen tahliye kararı yönünden, yolumuz yine “İtirazın Kaldırılması
ve Tahliye Davası” ile kesişiyor ve bazı koşulları haiz tahliye davaları, yerel mahkeme safhasında
kesinleşerek, istinaf incelemesini beklemeden, kiralananın derhal tahliyesine imkan sağlıyor.
Bizatihi vekilliğini yürüttüğümüz bir kısım tahliye davalarında tecrübe ettiğimiz bu
deneyimin en günceli olanı, 19 Eylül 2023 tarihli bir mahkeme kararında, “miktar yönüyle kesin olmak
üzere” tahliyeye karar verildiği dikkatimizi çekti.

Derhal tahliyeye imkan sağlayan bu dava türü, “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası”
ile kira alacağı konu edilmeden, yalnızca tahliyeye yönelik “Tahliye” davalarıdır.
“Kiracının İcra Takibi Yolu İle Tahliyesi” başlıklı içeriğimizde ifade ettiğimiz üzere,
az evvel zikrettiğimiz bu iki dava türü, münhasıran İcra Hukuk Mahkemesinde ikame edilebilen
davalardır.

Yazılı kira kontratına dayalı icra takiplerinde, takibe itiraz edilmesi halinde İcra Hukuk
Mahkemesinde ikame edilebilen “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davalarında veya yine yazılı kira
kontratı temelli, kira alacağına ve imzaya itiraz edilmediğinden, yalnızca tahliye talep edilerek açılan
davalarda, alacak veya dava değerinin istinaf sınırının altında kalması halinde, yerel mahkemece verilen
karar kesin nitelikte olacaktır ve istinaf inceleme süresi beklenilmeden, derhal tahliye süreci
işletilebilmektedir.

Kaynağını İcra ve İflas Kanunu 363. maddeden alan bu kurala göre, 2023 yılı itibariyle
hukuk mahkemelerindeki istinaf sınırı, 41.710-TL olarak belirlenmiş durumda.
Kira alacağınızın 41.710-TL’nin altında kaldığı “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye”
davalarında veya az evvel belirttiğimiz gibi, yazılı kira kontratı temelli, imzasına ve borca itiraz
edilmemiş, yalnızca tahliyeye ilişkin olan ve yıllık kira bedeli toplamının 41.710-TL’nin altında kaldığı
tahliye davalarında, kesin hükümdeki yerel mahkeme kararı ile, derhal tahliye imkanına kavuşmak
mümkün!

Günümüzde tahliye davalarının çoğu kira bedelinin rayicin altında kalması nedeniyle, kira
bedelini iyileştirmek maksadı ile açıldığı nazara alındığında, halihazırda, aylık kira bedeli, aylık ortalama
3.475-TL’nin altında kalan kiralananlar yönünden zikrettiğimiz bu tahliye yolunun, derhal tahliye imkanı
sunması bakımından, son derece cazip hale geldiği kuşkusuz.

Zaman zaman meslektaşlarımızdan ve danışanlarımızdan, bu denli kıymetli bilgileri neden
bilabedel, ücretsiz olarak paylaştığımız sorusuna maruz kalıyoruz.

Kıymetli dostlar, tüm samimiyetimiz ve tevazumuzla ifade etmek isteriz ki, kanalımız
üzerinden paylaştığımız bu bilgiler, inanın ki bildiklerimizin ancak zekatı kabilinde. Hal böyleyken,
bilgilerimizi paylaşmaktan çoğunlukla herhangi bir beis görmüyoruz.

Bu ücretsiz bilgilere rağmen, sizlerle ücretsiz olarak paylaşamadığımız en önemli unsur,
hukuk muhakemesi. Çoğu meslektaşımızın bile yıllarca edinmeye gayret gösterdiği bu meziyet, son
derece hassas ve yıllar süren incelikli araştırmaları zorunlu kılıyor. Gerekli gayretin gösterilmemesi
halinde, bir çok dava, istenilen neticeye kavuşamıyor veya kavuşması maalesef ki uzun yıllara mal
oluyor.

Sözlerimi Birleşik Krallık Eski Başkanı, Winston Churchill’in vecihi bir sözü ile
sonlandırmak isterim.

“Ben doktoruma ne ödüyorsam, avukatıma iki katını öderim. Çünkü; doktora ne
anlatırsam anlatayım, bana bir reçete yazar; ağrıyı, sızıyı, acıyı tek başıma çekerim. Oysa avukatıma ne
anlatırsam, yanından rahatlamış bir şekilde çıkarım, tüm dertlerim artık onun derdi haline gelir.”
Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi, çoğu kez tek bir
hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya danışarak,
mümkün mertebe, profesyonel destek alarak hukuki işlerinizi yürütmenizi, para, zaman ve itibar
kaybetmemek adına, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.

Hukuki konularda güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, takipte kalın!

The post İstinaf Edilmeden Kesinleşen Tahliye Kararı first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Kiracının İcra Takibi Yolu ile Tahliye yollarını, ilginize sunuyoruz.
Kiracının İcra Takibi Yolu ile Tahliyesi başlığı altında, İcra Takibine Dayalı Tahliye
Davalarını mercek altına alacağız.

– Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi Halinde Tahliye Davası :

Borçlu kiracının, Adi Kiralara ve Hasılat Kirasına İlişkin Ödeme Emrinde belirtilen 7 günlük süre
içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecek ve kiraya
veren, kira alacağı yönünden haciz yolu ile alacağına kavuşabilecektir.

Kira borcuna ilişkin itiraz yapılmaması, kira alacağına haciz yolu ile kavuşmaya imkan
verse de, kiralanana kavuşmak için tahliye davası açılması, her halükarda zorunludur.
İcra takibine itiraz edilmemesi ve süresi içerisinde ödeme yapılmaması ve halinde
alacaklı/kiralayan İcra Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası açarak kiracının tahliyesini talep
edebilecektir. Bu dava türünde kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmediğinden, İİK m. 269 gereğince
kira akdinin varlığını ve kiracılık ilişkisini kabul etmiş sayılacağından, icra hukuk mahkemesinde tahliye
davasının görüldüğü sırada, kira akdini inkar edemez ve borca yönelik itirazda bulunamaz. Bu halde
kiracı, yalnızca kira borcunu ödemiş olduğunu, ödeme emrinin usulsüz olduğunu veyahut tebligatın
usulsüz olduğunu ileri sürerek davanın reddini isteyebilir. Mahkeme, borçlu kiracı tarafından ileri sürülen
bu iddiaları hükme esas almaya uygun görmezse, kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesine karar
verir.

Peki Borçlu, süresinde ödeme emrine itiraz etmez ve kendine ihtar edilen sürede de
borcunu ödemez, fakat bu süre geçtikten sonra icra borcunun tamamını, ne olur ?
Borçlu kiracı, kendisine usulüne uygun tebliğ edilen İcra emrinde belirtilen 30 günlük
süre içerisinde kira borcunu ödemez veya borçsuz olduğunu ispat edemez ise, kiraya veren, yine de
tahliye davası açabilecektir.

– İtirazın İptali ve Tahliye Davası Nedir ?

İtirazın İptali Davası, esasen genel bir dava türü olup, her türlü alacağa yönelik olarak,
genel mahkemelerde açılan bir dava türüdür. Bu davayı Kira Hukuku başlığı altında incelememizin asıl
nedeni, takdir edeceğiniz üzere, bizi tahliye imkanına kavuşturacak olması.
İncelediğimiz bu dava yolu üzerinden tahliye imkanına kavuşabilmek için öncelikle, kira
alacaklarına yönelik olarak, kiracı aleyhine icra takibi başlatılmalıdır.

– Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi :

Kıymetli Dostlar, Kira borcu zamanında ödenmediğinde, kira alacağına ve kiralanana
kavuşmanın en kısa yollarından biri, icra takibi başlatmaktır.

Tahliyeye yönelik olarak, kanundaki adı ile, “Kiraya ve Hasılat Kiralarına ilişkin icra
takibi” olarak isimlendirilen takip başlatılmalı ve kira alacağına yönelik Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme
Emri kiracıya tebliğ edilmelidir.

Özellikle vurgulamakta fayda görüyorum; tahliye imkanına kavuşabilmek için, başlatılan
icra takibinde, tahliye talebi MUHAKKAK belirtilmelidir. Takip talebinde tahliye isteminin
bulunulmaması halinde, tahliyenin gerçekleşmesi mümkün değildir.

Yasal şartları taşıyan ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi halinde kiracı, ödeme
süresi içerisinde borcunu ödeyebilir, takibe itiraz edebilir veyahut hiç bir şey yapmayabilir. Kiracının
yasa gereği tanınan 30 günlük süresi içerisinde ödeme yapması halinde kiraya veren, haciz ve tahliye
imkanını yitirir. Ancak bu icra takibi, “İki Haklı İhtarla Tahliye Davası” açılması için gereken, haklı
ihtar olarak kabul edilecek ve İki Haklı İhtar sebebiyle Tahliye Davasının da zeminini hazırlayacaktır.
Arzu ederseniz, ekranın sağ üst köşesinden ve içeriğimizin sonundaki pencerelerden “İki Haklı İhtar
Nedeniyle Tahliye Davası” başlıklı içeriğimize ulaşabilirsiniz.

– Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmesi Halinde Tahliye Davası :

Kira sözleşmesinin tarafları arasındaki kira kontratının yazılı olup olmaması ve borçlu
kiracının, kira kontratındaki imzaya itiraz edip etmemesi, izlenecek hukuki yol yönünden büyük önem
arz eder.

Taraflar arasında yazılı bir kira kontratının varlığı halinde, ödeme emrini tebliğ alan
kiracı, kira sözleşmesindeki imzaya kesin ve açık olarak itiraz etmediği takdirde, kira ilişkisi kiracı
tarafından kabul edilmiş sayılacak, duran takibin harekete geçirilebilmesi ve tahliye için nispeten hızlı bir
yol olan, İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası” açılması, mümkün
hale gelecektir.

İcra takibinin tarafları arasındaki kira sözleşmesi yazılı değil, sözlü ise veyahut yazılı kira
sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmişse, bu durumda, takibin devamı ve tahliye için, yalnızca, Sulh
Hukuk Mahkemesi’nde”İtirazın İptali ve Tahliye Davası” açılabilir.

Tekrar etmekte fayda görüyorum; İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve
Tahliye Davası” açma imkanınız varken, tercihinizi Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki “İtirazın İptali ve
Tahliye Davası” yönünde kullanabilirsiniz. Ancak İtirazın Kaldırılması koşulları mevcut değilse, takibin
devamı ve tahliye davası için, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gereken, “İtirazın iptali ve Tahliye
Davası” zorunlu istikamete dönüşecektir.

– İcra Takibine İtiraz Edilmesi Halinde Tahliye Davası :

Ödeme emrine itiraz seçenekleri, yalnızca taraflar arasındaki kira sözleşmesine itirazdan
ibaret değildir. Kira Sözleşmesine itiraz etmeyen borçlu kiracı, ilgili icra müdürlüğünün yetkisine, borca
veya kira bedeline yönelik itirazlarda da bulunabilir.

Uygulamada en sık rastlanılan itiraz türü, borca itiraz olup, Borçlu kiracının, kira
sözleşmesine ilişkin bir itiraz ileri sürmeyip, farklı bir itiraz sebebine binaen ödeme emrine karşı koyması
halinde, kiraya veren tarafından duran takibin harekete geçirilebilmesi için İcra Hukuk Mahkemesi’nde
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açılması mümkündür.

Kiracı, kiranın ödendiğine, borcun bulunmadığına yönelik ödeme emrine itiraz etmiş ise,
itiraz sebeplerini İİK m. 68/a da düzenlenen belgelerle ispat etmeye mecburdur. Bu tür belgelerin en
yaygını, banka dekontudur. İcra ve İflas Kanunu m. 68/a bendinde düzenlenen belgelerin neler olduğunu,
yeni bir içerikte, tüm detaylarıyla incelemeyi hedefliyoruz.

Video yap : Yeri gelmişken bir hap bilgi paylaşalım; asıl kira borcunun ödenmesi halinde,
faiz, icra masrafı, vekalet ücreti gibi feri alacak kalemlerinin ödenmemesi halinde, salt bu alacaklar
yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilecekse, anılan bu borçların ödenmemesi, tahliyeye sebebiyet
vermez !

İcra mahkemesi tarafından yapılacak olan itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkin
yargılama mutlaka duruşmalı olarak yapılmalıdır ve hakim, tarafların dayandığı delilleri topladıktan
sonra kiracı borçlunun itirazında haklı olup olmadığı değerlendirecektir. Borçlu kiracı itirazında haksız
ise tahliye kararı verecektir. Aksi halde dava, mahkemece reddedilecektir.

– İcra Takibi Yolu İle Tahliye Davalarında Tazminat İstenebilir mi ?

Yargılama neticesinde, borca haksız yere itiraz eden borçlu, alacaklının talebi halinde,
borç miktarının %20’sinden az olmamak üzere, İcra İnkar Tazminatına mahkum edilir. Eğer borçlunun
itirazları haklı ise alacaklı, bu kez borçlunun talebi üzerine, takip miktarının %20’den az olmamak
kaydıyla, kötüniyet tazminatına mahkum edilir.

– Tahliye Kararının İcrası :

İcra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için, kesinleşmesi
şart değildir. Ancak, tahliye kararının icra edilebilmesi için, tahliye kararının kiracıya tebliğinden itibaren
on gün geçmesi gereklidir. Bu şartlar sağlandıktan sonra, alacaklı kiralayan, gerekçeli karar ile icra
dairesine başvurarak, kiracıyı tahliye edebilecektir.

Kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlar için Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak
Mahkeme Kararları isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

– Sizlerden sıkça gelen bir soruya, yeri gelmişken cevap vermek istiyorum: İstinaf
edilmeden kesinleşen tahliye kararı var mı ?

Hayır Kıymetli Dostlar, Tahliye davalarına yönelik tüm mahkeme kararları edilebilir. Tahliye Taahhüdüne Yönelik Davalar da buna dahil.
İcra Takibi Yolu İle Alınan Tahliye davalarında da bu prensip sürmektedir ve Yerel
Mahkemece verilen tahliye kararının, taraflarca istinaf edilmesi mümkündür ve borçlu kiracı, kararı tehiri
icra talepli istinaf ettiğine dair derkenar alarak ve 3 aylık kira bedeli kadar tutarı İcra Dairesine teminat
yatırarak aleyhine verilen tahliye kararını İstinaf İncelemesi sonuna kadar durdurabilir.

– İcra Takibi Yolu ile Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme :

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında görevli ve yetkili mahkeme icra takibinin açıldığı icra
müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemesidir. İtirazın İptali ve Tahliye davasında görevli ve yetkili
mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesidir.

– İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı :

İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi, borçluya ihtar edilen ödeme sürelerin
bitmesinden itibaren 6 aydır. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davasında ise, borçlunun takibe
itirazının alacaklıya ya da vekiline tebliğ edilmesini müteakip, 1 yıl içinde itirazın iptali davası
açılmalıdır. İlgili davanın belirtilen süreler içerisinde açılmaması halinde kiraya veren, icra takibi ile elde
ettiği tahliyeye ilişkin dava hakkını kaybedecektir.

Sözlerimizi sonlandırmadan evvel önemle belirtmek isteriz ki, gördüğünüz üzere, yalnızca
iki haklı nedeniyle tahliye davasını ele aldığımız tek bir içeriğimizde bile, son derece dikkat gerektiren,
takibi güç ayrıntılar mevcut. Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi,
çoğu kez tek bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya
danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak hukuki işlerinizi yürütmenizi, para, zaman ve
itibar kaybetmemek adına, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.

Hukuki konularda, güncel ve temel bilgi sahibi olmak için, takipte kalın!

The post Kiracının İcra Takibi Yolu İle Tahliyesi (İtirazın Kaldırılması / İptali ve Tahliye Davası) first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Bugün sizlerle, 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle Zorunlu Arabuluculuk müracaatına tabi hale
gelen olan, Kirasını Ödemeyen Kiracının İki Haklı İhtarla Tahliyesi konusunu değerlendireceğiz.

1. İki Haklı Nedenle Tahliye Davası Nedir ?

Kiracı kardeşlerimize sık sık hatırlattığımız üzere, kira borcunun vaktinde ve tam olarak
ödenmesi, kiracının en önemli borcudur.

Kira borcunu tam ve vaktinde ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin, usulüne uygun iki
haklı ihtarda bulunarak, dava süresi içerisinde açılan davaya, iki haklı nedenle tahliye davası denir.
Uygulamada genellikle, her ayın başında, peşin olarak ödenen kira borcunun vaktinde ve
tam olarak ödenmemesi halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde yer alan, iki
haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecini işleterek, kiracısını tahliye ettirebilir.

– İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Kanuni Düzenleme:

TBK m. 352/2
Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu m.
352/2 şu şekildedir;

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl
ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre
içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına
sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların
yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini
sona erdirebilir.”
hükmünü haizdir.
Kanun maddesinde açıkça görüleceği üzere, kira sözleşmelerinin süreleri bakımından üçlü
bir ayrıma gidilmiştir. Bir Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler, Bir Yıl Süreli Sözleşmeler ve Bir Yıldan Daha
Uzun Sözleşmeler…
Bu üçlü ayrımın teferruatına, ilerleyen bölümlerde örnekseyerek değineceğiz.

– İki Haklıİhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları :

Kiracının iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye edilmesi için bazı şartların sağlanmış olması
gerekmektedir. Bunlar;
*Kira borcunun zamanında ve tam ödenmemiş olması,
* İhtarın yazılı olması,
* İhtarların aynı kira döneminde yapılmış olması olması,
* İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının bir aylık süresi içinde açılmış olmasıdır.
– Kiranın Tam ve Vaktinde Ödenmemesi :

Kira Sözleşmelerindeki sözleşme serbestisi gereğince, kiraya veren ve kiracı, kira
bedelinin ödenme şeklini ve ödenme zamanını serbestçe belirleyebileceklerdir. Varılan bu anlaşmaya
göre kiracı, belirlenen tarihte kira bedelini eksiksiz ödemek zorundadır. Kira bedelinin tamamının veya
bir kısmının vaktinde ödenmemesi halinde, kiracı tarafından sözleşmeye aykırılık gerçekleşmiş olacaktır.
Örneğin kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın 1 ile 5 arasında ödenmesi kararlaştırılmışsa ve kiracı,
borcunu ayın 6. gününde halen ödememiş olması halinde kiracı, mütemerrit kabul edilir ve bu halde
kiraya veren, kiracıya borcunu ödemesi konusunda ihtarda bulunabilir.

– İhtarın Yazılı Olması :

İhtardaki yazılılık şartı, sadece noterden çekilen ihtarname ile sınırlı olmayıp, ihtaratın
mail, posta, hatta facebook, instagram veya whatsapp gibi, sosyal medya yolları üzerinden de yapılması
mümkündür. Ancak ihtarın içeriğinin ve tebliğ edildiğini ispatlamak, kiraya verenin yükümlülüğünde
olduğundan, uygulamada genellikle, noter kanalıyla ihtarname gönderilmektedir ve biz de noterden
ihtarname keşide edilmesi yöntemini yerinde görüyoruz.
Öte yandan, eksik kira ödemesi yönünden kiracı aleyhine başlatılan icra takiplerinin de
ihtar mahiyetinde olduğunu hatırlatalım.

– İki Farklı Kira Ayına İlişkin İhtarın Olması :

Ele aldığımız dava koşullarının oluşması için, iki farklı aya ilişkin olarak, yazılı ve haklı
iki ihtarın çekilmiş olması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, ihtarın çekileceği
dönemde, ödenmemiş kiraların hepsi için tek bir ihtar çekilebileceğidir. Örneğin temmuz, ağustos ayı
kiraları zamanında ödenmemişse, her iki ay için ayrı ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar kabul edilmez. Zira
ihtarın çekildiği tarih itibariyle muaccel olan aylar, aynı ihtara konu olabilecektir. Ancak temmuz ayının
kirasının ödenmemesi üzerine ihtar çekilmiş ve daha sonra ağustos ayı kirası da ödenmemişse, ağustos
ayı için çekilecek ikinci ihtar, iki haklı ihtar şartını sağlayacaktır.

– İki Haklı İhtarın Aynı Kira Dönemine İlişkin Olması

TBK m.352/2’e kira sözleşmesi süresine ilişkin yapılan üçlü bir ayrım gereği kira
sözleşmesi;
Bir yıldan daha kısaysa bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması,
Bir yıl süreliyse bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması,
Bir yıldan uzunsa bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması,
gerekmektedir. İhtaratların aynı kira dönemine ait olmaması halinde, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye
davasına başvurulamaz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır ?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira kontrat süresi ne olursa olsun, HER
HALÜKARDA, bir aylık süre hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. Bir aylık süre, kira sözleşmesi bir
yıldan daha kısa veya bir yıl süreli ise, kira süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Kira sözleşmesi
bir yıldan uzunsa, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren, bir aylık süre işlemeye başlar.

Bu sözleşme türlerini örnekseyecek olursak, 6 aylık bir kira kontratında, 6 aylık sürede iki
kez, bir yıllık bir kira kontratında, 1 yıllık sürede iki kez, veya daha uzun süreli, örneğin 5 yıllık kira
sözleşmesinde, 5 yıl içerisinde iki kez haklı ihtarata maruz kalan kiracı, kontrat bitiminin sonunda, yani
örneğimize sadık kaldığımızda, 6 ayın, 1 yılın veya 5 yılın sonunda açılacak dava ile tahliye ettirilebilir.

Süresiz Kira Sözleşmelerinde İki Haklı Nedenle Tahliye Davası Açılabilir mi ?

Yeri gelmişken belirtelim, süresiz kira sözleşmelerinde, iki hakla ihtar nedeniyle tahliye
davası açılamaz. Bir başka deyişle, yazılı olmayan veya yazılı olup, sözleşme süresi belli olmayan kira
kontratlarında, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ile tahliye mümkün değildir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması, Haklı İhtar Kabul Edilir mi?

Kiracı tarafından kira bedeli zamanında ödenmediğinde kiralayan, alacağına kavuşmak
ihtar çekebileceği gibi, İcra ve İflas Kanunu’nda hem kira alacağı hem de tahliye talebinin aynı anda
istenilmesine cevaz veren Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin icra takibi, diğer adıyla, Örnek-13
Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yolu ile icra takibi de başlatabilir.

Kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile
tahliyesi mümkün değildir. Ancak Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yazılı ve haklı bir ihtar
niteliğinde olduğundan, İki Haklı İhtar nedeniyle tahliye davasının açılması için gereken haklı ihtar
olarak kabul edilir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarında da, icra takibi ile gönderilen ödeme emrine itiraz
edilmesi, ödeme yapılması veya hiçbir şey yapılmamasına bakılmaksızın ödeme emri, haklı ihtar olarak
kabul edilmektedir.

– İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk
Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Sözlerimizisonlandırmadan evvel önemle belirtmek isteriz ki, gördüğünüz üzere, yalnızca
iki haklı nedeniyle tahliye davasını ele aldığımız tek bir içeriğimizde bile, son derece dikkat gerektiren,
takibi güç ayrıntılar mevcut. Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi,
çoğu kez tek bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya
danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak hukuki işlerinizi yürütmenizi, para, zaman ve
itibar kaybetmemek adına, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.

Hatrı sayılır emeklerle hazırladığımız içeriklerimize sosyal medya hesaplarınızdan
“av.ahmetburakyalcin” yazarak ulaşabilir, bizi takip edebilir ve sevdiklerinizle paylaşabilirsiniz !

Siz de incelememizi istediğiniz hukuki konuları yorumlara yazabilir, daha sonraki içerik konularımızı
seçmemizde bizlere ilham verebilirsiniz

The post İki Haklı İhtarla Tahliye Davası first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.