Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasını, haliyle yeni malik açabilir.  Bu kişi gerçek kişi ya da tüzel kişi olabilir.  Türk Borçlar Kanunumuzun 351. Maddesine göre, taşınmazın edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği hükmünü haizdir.

                İhtiyaç nedeniyle Tahliye Davası adlı içeriğimizde belirttiğimiz koşullar, burada da da aynen geçerli olup,  kiralananı sonradan edinen yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, bu tahliye davası açılabilir.  Yasanın 350’nci maddesinde olduğu, gibi, bu maddede de tahliye sebebi, zorunlu ihtiyaçtan kaynaklanmalıdır.

                Öte yandan, iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ise tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da ortakların hepsinin muvafakatinin alınması gerekir. Usulüne uygun dava açıldıktan ve tüm iştirakçilerin katılımı sağlandıktan sonra, ortaklardan birinin davayı takipten vazgeçmesi, davanın görülmesine engel teşkil etmez. Mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle de tüm kiracılar birlikte davalı olarak gösterilmelidir. Buradaki noksanlık ise daha sonra giderilemez. Nitekim, Yüksek Mahkemenin yerleşik içtihatlarında tahliye davasının tüm kiracılara karşı birlikte açılması gerektiği, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığını, bu eksiklik nedeniyle davanın reddi gerektiği ifade edilmiştir.

                Teferruata girmeye devam edecek olursak, intifa hakkı bulunan taşınmazlarda yeni malik,  tek başına dava açma hakkına sahip değildir. Doktrinde, “Kuru Mülkiyet” olarak tanımlanan, taşınmazın kullanım ve kiralama gibi hakları intifa hakkı sahibine devredildiği hallerde, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, ancak Kuru Mülkiyet sahibi ve intifa hakkı sahibinin birlikte hareket ederek tahliye davası açabileceği kabul edilmektedir.

– Dava Süresi

                Kitabi ifadeleri kenara bırakıp, sadeliğe sığınacak olursak, kiralananı devralan kimse, devir tarihinden  itibaren bir ay içerisinde talebini içeren ihtarname ile kiracıyı haberdar ettikten altı ay sonra dava açabilir. Şayet bir ay içerisinde bu ihtar keşide edilmemişse veya bir aylık süre geçtikten sonra ihtarname tebliğ edilmişse, yeni malik, 6 ayın sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz, açarsa da davası reddedilir. İhtarname gönderiminin yapılmaması veya 1 aylık sürenin kaçırılması halinde yeni malik, kira kontratı belirli süreli ise, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı tahliye davasıyla, tahliye imkanına kavuşabilir.

– İhtiyacın İspatı

                TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye” başlıklı tahliye sebeplerinde olduğu gibi yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde de ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu hususun ayrıntılarına ilişkin içeriğimize sağ üst köşedeki kart üzerinden ulaşabilirsiniz.

 – Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Öncesi İhtarname Göndermek Zorunlu mudur ?

                Yeni Malikin İhtiyacı nedeniyle tahliye davasında ihtarname göndermeden de, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sene-i devriyesinde, yani sözleşme süresinin dolmasından itibaren 1 ay içerisinde açılacak bir tahliye davası ile, tahliye imkanına kavuşmak mümkündür. Ancak, ihtarname göndermek, kiracının davaya maruz kalmadan, kendiliğinden tahliyesini sağlayabilecektir. Her ne kadar, eski kiracı olan biri yönünden, artan kira koşullarında sonra kendiliğinden tahliyeyi pek mümkün görmesek de, taşınmazın ediniminden itibaren 1 ay içerisinde ihtarname göndermenin bir başka faydası daha var: O da, ihtarnamenin tahliye davası açma süresini 1 aydan, 1 yıla uzatması. İhtarname gönderdiyseniz, artık kiracıyla tahliye koşullarında uzlaşmak adına 1 aylık zamana sıkışmak zorunda değilsiniz. Ve diyelim ki  3 ay süren istişarelere rağmen uzlaşamadınız, halen dahi tahliye davası açmak için 9 aylık sürenizin olduğunu lütfen unutmayın. Bu yönüyle, daha ihtiyatlı ve emin adımlarla ilermek yönünden, ihtarname gönderimini faydalı görüyoruz.

                Burada önemle belirtmek isteriz ki, kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamenin keşide edilmesi yeterli olmayıp, ihtarnamenin bir aylık süre içerisinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bu yönüyle malınıza kavuşmak istiyorsanız, nasılsa vaktim var diyerek ihmalkar davranmamanızı ve bir an evvel harekete geçmenizi öneririz.

                Kiralananı iktisap edenlerin sayısı birden fazla ise ihtarname bunların tümü tarafından keşide edilmelidir. Maliklerden birinin veya birkaçının  ihbarı ve ihtarı yeterli değildir. Şayet tek malik tarafından ihtar çekilmişse, o ihtara dayanılarak kanuni sürelerden faydalanılarak dava açılamaz, açılmış ise dava usul yönünden reddedilir.

                Bilhassa, miras yoluyla geçen taşınmaz devirlerinde sıkça gördüğümüz üzere, taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişi tarafından paylaşıldığı hallerde ihtarname, paydaşların tümü tarafından keşide edilmelidir. Tek malikin veya maliklerden bir kaçının ihtarı yeterli değildir. Bu şekilde bir eksiklik barındıran bir ihtar çekilmişse, o ihtara dayanıp, kanuni sürelerden faydalanılarak dava açılamaz, açılmış ise dava, usul yönünden reddedilir.

                Yazımızı sonlandırmadan evvel önemle belirtmek isteriz ki, gördüğünüz üzere, yalnızca yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını ele aldığımız tek bir içeriğimizde bile, son derece dikkat gerektiren, takibi güç ayrıntılar mevcut. Temsil ettiğimiz müvekkillerimizden edindiğimiz tecrübeye göre, avukatlar bile  zaman zaman fahiş hatalar yapabilmekte… Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi,  çoğu kez tek  bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak yürütmenizi, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.

The post Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

                İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi, eşi, kiralayanın üstsoyu ve altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan bir davadır. Belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir yakının ihtiyacına dayanarak, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün değildir. Gerek konut, gerekse işyeri ihtiyacı nedeniyle bu tahliye yoluna gidilebilir.

                İlaveten, kiralananın yeniden inşası veya imarı gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, bu halde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yoluna gidilebilir.

                – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir ?

                İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabulü ve kiracının, kiralanan taşınmazdan tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için üç şartın bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartları sıralayacak olursak:

                İlk olarak, Kanunda sayılı kişilerin kiralanana ihtiyacının olması :

                Bu dava türü, ancak kanunda sayılan sınırlı sayıdaki kişilerin ihtiyacı nedeniyle başvurulabilen bir tahliye davası yoludur. Belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir yakının ihtiyacına dayanarak, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün değildir.

                İkinci olarak, Bu ihtiyacın Gerçek, Zorunlu ve Samimi bir ihtiyaç olması :

                İhtiyacın gerçek, zorunlu ve istikrarlı  olmadığı hallerde, örneğin kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek maksadı ile açılan davalar, mahkemece reddedilmektedir. Tecrübelerimize dayanarak rahatlıkla söyleyebiliriz ki, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına çoğu kez “kesin tahliye alınır!” gözü ile bakılmasına rağmen, detaylara gösterilen hassasiyet ve doğru strateji ile, bu davalarının reddedildiğine de çok defa şehadet ettik.

Üçüncü ve son olarak,  Tahliye davasının, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açılmış olması :

                Kural olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının, sözleşme süresinin dolduğu tarihten itibaren  bir ay içerisinde açılması zorunludur. Bu kuralın istisnasına, içeriğimizin ilerleyen bölümünde değinicez.

                – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kim Açabilir ?

                İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır. Öte yandan Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmektedir. Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahip olup, bu konunun teferruatını başkaca bir içerikle ele almayı planlıyoruz.

                Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası;

                Kiraya veren,      Yeni malik, Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik, Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi tarafından açılabilir.

                Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır.

                – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir ?

                Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır.

                Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.

                Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşaltmamışsa, bu durumda kiraya veren, fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.

                – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Öncesi İhtarname Göndermek Zorunlu mudur ?

                Kira Hukukuna ilişkin önceki içeriklerimizde çoğu kez, dava açmadan evvel ihtarname göndermenin zorunlu olmadığını, hatta ve hatta, ihtarname göndererek, zamanınızı ve paranızı israf etmemenizi önermiştik.

                Ancak, ihtiyaç Nedeniyle Tahliye davasında bu yaklaşımımız değişiyor ve kira kontratının fesih bildirimi, belirsiz süreli sözleşmeler yönünden zorunlu hale geliyor.

                Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır.

                Ne var ki, belirsiz süreli sözleşmeler yönünden kira kontratının fesih bildirimi yapmak zorunludur ve  belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açabilmek için, az evvel belirttiğimiz 3-6 aylık fesih kuralına uymak ve kiracıya ihtarname göndererek, feshe yönelik iradenizi bildirmeniz gereklidir.

                – İhtiyaç Nedeniyle Boşalttırılan Taşınmaz, Başkasına Kiralanabilir mi ?

                Ekranın sağ üst köşesinden ulaşabileceğiniz, “Kira Sözleşmelerinde Doğru Bilinen Yanlışlar” başlıklı içeriğimizde ifade ettiğimiz üzere, bu soruya hem hayır, hem de evet olarak cevap verilebilir; “Hayır” cevabını açıklayacak olursak, kural olarak, ihtiyaç nedeniyle boşalttırılan taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz, başkasına kiralanmasının tespiti halinde kiralayan, eski kiracıya, son dönem  1 yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalır. Bu nedenle cevabımız hayırdır.

                “Evet” cevabımızda ise, günümüz enflasyon değerleri, eski ve güncel kira bedelleri arasındaki 3-4 katı bulan dikkate alındığında, tahliye kararı sonrası, mal sahiplerinin gerekirse son dönem 1 yıllık kira bedelini eski kiracıya tazminat olarak ödemeyi göze alarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtıklarını gözlemliyoruz.

                Sözlerimizi sonlandırmadan evvel önemle belirtmek isteriz ki, gördüğünüz üzere, yalnızca ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını ele aldığımız tek bir içeriğimizde bile, son derece dikkat gerektiren, takibi güç ayrıntılar mevcut. Temsil ettiğimiz müvekkillerimizden edindiğimiz tecrübeye göre, avukatlar bile zaman zaman fahiş hatalar yapabilmekte… Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi,  çoğu kez tek  bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak yürütmenizi, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.

The post İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.