Boşanma aşamasında olduğunuz eşiniz, kira kontratının kendi adına olduğunu söyleyerek, sizi evinizden çıkartmakla mı tehdit ediyor ? Veyahut, binbir emeklerle edindiğiniz evinizi satmak istediğini ve hatta sattığını söyleyerek, sizi taşınmaya mı zorluyor ?

                Gayrimenkul Hukuku’nun en önemli konularından biri olan, “Tapu İptali ve Tescil” davasını ele alarak, Gayrimenkul Hukuku başlığımızın açılışını yapmıştık. Bu içeriğimizde de, “Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları”na geçmeden evvel, “Aile Konutu Nedir ?”, “Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur ?” sorularına cevap vermeye gayret edeceğiz.

                Türk Medeni Kanunu’muzun 194. maddesinde düzenlenen “Aile Konutu” kavramı, kiralık olan evde, eşlerden birinin diğer eşin rızasını almadığı müddetçe, kira kontratının eşlerden biri tarafından feshedilmesini engelleyen ya da ailecek birlikte kullanılan konut, eşlerden birinin mülkü ise, bu konutun satışının diğer eşin de rızasına tabi tutulmasını sağlayan ve  yine, mülk sahibi eşin, keyfekeder nedenlerle aile konutu üzerindeki hakları sınırlamasını engelleyen bir hukuki düzenlemedir.

                Uygulamada, özellikle boşanma aşamasına gelen eşler kirada oturuyorlarsa, kira kontratının tarafı olan eşin, kira kontratını feshederek, kontratın tarafı olmayan eşi açıkta bırakmakla tehdit ettiğine veya darboğaza girilen dönemlerde mülk sahibi olan eşin, diğer eşe sormadan veya diğer eşin kanaatini dikkate almadan, borcu kapatmak maksadı ile ailenin müştereken kullandığı taşınmazı satış yoluna gittiğine çok defa şahit oluyoruz.

                Kimi yazarlarca minyatür devlet olarak nitelendirilen ve devletin çekirdeği kabul edilen ailenin, müşterek yaşantısı sürdürdüğü konut da kutsi sayılmış ve aile konutu, kanun koyucu tarafından muhafaza altına alınmıştır.

– Aile Konutu Nedir ?

                Aile konutu, eşlerin ve ailenin bir arada yaşadığı, yaşamsal faaliyetlerini devam ettirdiği taşınmaz olarak tanımlanabilir. Unutmamak gerekir ki, “Aile Konutu” tektir ve bir taşınmazın aile konutu olması, onu diğer taşınmazlardan hukuki açıdan ayırır.

                Aile konutu, tapuya şerh edilmişse, yani tapuda, anılan taşınmazın aile konutu olduğu açıkça görülüyor ise, o taşınmaz üzerinde, eşler birlikte söz sahibi olurlar. Bu şerhin verilebilmesi için eşler TMK anlamında evli olmalıdır. Yani birlikte yaşama ve imam nikahı bu şerh için yeterli olmayacaktır.

                Aile Konutu, tapuya şerh edilmemiş olsa ve diğer eşin açık rızası olmadan konut satılmış  ve tapu kütüğüne tescil ettirilmiş olsa bile bu tescil, yolsuz bir tescil olarak anılır. Bu durumda açık rızası olmayan eş, tapu iptali ve tescil davası açarak, aile konutunun satış ve devrini iptal ettirebilir.

– Aile Konutunun Özellikleri Nelerdir ?

                Aile konutunun tanımına yönelik yasal bir düzenleme bulunmamaktadır ve aile konutu tanımını yaparken, doktrindeki görüşlere ve Yargıtay Kararlarına bakmamız icap eder. Aile konutunun ilk özelliği, tek olmasıdır. Ailelerin sosyoekonomik düzeyine göre birlikte yaşadıkları birden fazla konut olabilir, fakat çoğunlukla yaşamlarının büyük bir bölümünü idame ettirdikleri konut, tektir. Müşterek yaşam merkezi olarak belirlenmiş, aile için önem arz eden, dışardan bakıldığında sürekli barınma maksadı ile yaşandığı düşünülen merkez, aile konutu olarak kabul edilmektedir. İlaveten, aile konutunun tek olma unsuru mutlak bir kural değildir; az evvel belirttiğimiz üzere, çeşitli nedenlerle, ailenin birden fazla aile konutunun olması mümkündür. Örnekseyecek olursak; eşlerin mesleki faaliyetleri, çoçukların eğitimi, çeşitli sağlık problemleri gibi istisnaların söz konusu olması halinde, aile konutunun birden fazla olabileceği kabul edilmektedir.

İkincil nitelikte yönünden ise, benzer bir nitelendirme yapmamız ise mümkün değildir. İkincil nitelikte konutlar hiçbir suretle aile konutu olarak değerlendirilemezler. Örneğin; yazlık, dağ evi, kış evi, yayla evi gibi konutların aile konutu olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Bu tip konutların kaybı halinde çocukların ve eşin barınma hakkı zedelenmeyecektir. Açıklanan tüm bu sebepler doğrultusunda, aile konutunun başlıca en önemli özelliği tek olması ve yokluğu halinde eş ve çocukların barınma haklarının zedelenmesi halidir.

– Aile Konutu Korumasının Süresi

                Aile konutunun korunması, eşlerin evlilik birliğinin resmi olarak sona ermesine dek sürer. Evlilik birliği boşanma ile sona erebileceği gibi; eşlerden birinin ölümü yahut evliliğin iptali halinde de sona erer. Yeri gelmişken belirtelim, evliliğin boşanma veya başka bir nedenle sona ermesi halinde mülk sahibi olmayan eş, artık fuzuli şagil, güncel ifade ile işgalci konumunda olacak ve mülk sahibi olan eşe, tıpkı bir kiracı gibi, rayiç kira bedeli tutarında, işgal bedeli ödemek zorunda kalacaktır.

                Ölüm halinde, her ne kadar evlilik birliği sona erse de, sağ kalan eşin miras payı ve TMK kapsamında aile konutu üzerindeki hakları miras hukuku ve mal rejimleri kapsamında korunacaktır.

                Kanun koyucu, eşler arasındaki mal rejimi ne olarak belirlenmiş olursa olsun, mirasçı sıfatı ile miras paylaşımında,  sağ kalan eşin aile konutu üzerindeki haklarını korumaya yönelik düzenlemelere yer vermiştir. İlgili kanun maddelerine göre; evlilik birliğinin eşlerden birinin ölümü ile sona ermesi halinde sağ kalan eş, belirlenen mal rejimine göre hak talep edebilecektir. Örneğin, edinilmiş mallara katılma rejimi belirlenmiş ise katılma alacağına, paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde miras ve paylaşmadan doğan hakkına, mal ortaklığı rejiminde, ortaklık payına dayanarak hak tanınmasını talep edebilecektir. Öte yandan, Sağ Kalan Eş, Miras Hukuku kapsamında, miras payından taviz vermek suretiyle, aile konutunun mülkiyetinin kendisine geçirilmesini veya aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkı tanınmasını talep edebilecektir.

                Arzu ederseniz, Av. Hidayet ALAHAN’ın anlatımıyla, konuyu detaylıca ele aldığımız “Aile Konutunun Sağ Kalan Eşe Özgülenmesi” başlıklı içeriğimize, ekranın sağ üst kısmından veya içeriğimizin sonunda göreceğiniz pencerelerden ulaşabilirsiniz.

                Aile konutunun korunması süresi konusunda diğer bir önemli husus ise, eşlerden birinin aile konutunu terki, ayrılık kararı yahut birlikte yaşamaya ara verilmesi halinde konutun akibetinin ne olacağına yöneliktir. Eşlerin geçici olarak iş maksatlı yahut sağlık sebebi ile evden ayrılmaları halinde, aile konutunun vasfına halel gelmeyeceğini belirtmiştik. Yargıtay’ın görüşüne göre, eşlerden birinin aile konutunu terk etmesi halinde dahi, konut üzerindeki korumanın kalkmayacağı, müşterek konutun aile konutu vasfını sürdüreceği yönündedir. Yine, ayrılık kararları halinde de, aile konutu üzerindeki korumanın kalkmayacağı yönünde de kararlar mevcuttur. Detaylıca açıklandığı üzere, aile konutunun sağladığı haklar, oldukça sağlam temeller üzerine oturtulmuş olup, salt evlilik birliğinin bozulması ile sona ermemektedir.

– Aile Konutu Şerhi nasıl alınır ? E – Devlet üzerinden almak mümkün müdür ?

                Aile Konutu şerhini E- Devlet üzerinden almak mümkündür ve bunun için şu yol izlenmelidir: E-Devletinize TC Kimlik Numaranızı ve şifrenizi girerek giriş yapmalı, ardından arama çubuğuna webtapu yazıp, açılan sayfada “uygulamaya git” butonuna tıklamalı, açılan Web Tapu sayfasında, önce “başvuru işlemleri”ne, akabinde ise “başvuru yap” butonuna tıklamalısınız. Ardından, “Diğer İşlemler”e girerek, aile konutu şerhi seçeneğini işaretleyip, istenilen bilgileri doldurarak, Aile Konutu Şerhi bildiriminde bulunabilirsiniz.

                Eski usulü tercih edecek olanlar içinse, aile konutu şerhini tescil ettirmek için, diğer eşin rızası aranmaksızın, mahalle muhtarından alınacak aile konutu belgesi ve evlilik cüzdanı ile söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu dairesine giderek yapılacak başvuru ile, Aile Konutu şerhi tescil ettirebilir. Şimdiye dek detaylıca açıkladığımız üzere; aile konutuna dair korumalar, evlilik sürdüğü müddetçe devam edecektir ve bu süre içerisinde koruma, mal rejimi seçiminden bile etkilenmeyecektir. Aile konutuna ilişkin koruma; ancak ve ancak, evliliğin bitimiyle yani boşanma, ölüm, evliliğin iptali gibi sebepler sonucunda sona erecektir.

The post Aile Konutu Nedir ? Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur ? first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.

Tescil davası , Kısa bir tanımlama ile başlayacak olursak, diğer eşin rızası alınmadan, aile konutunun satışı halinde,  bu satışın iptali için açılan davaya, aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası denir.

Gayrimenkul Hukuku’nun en önemli konularından biri olan, “Tapu İptali ve Tescil” davasını ele alarak Gayrimenkul Hukuku başlığımızın açılışını yapmıştık. Bu içeriğimizde de, Hukuk camiasında hak ettiği değeri ve ilgiyi görmediğini düşündüğümüz bir hukuki müessese olan Aile Konutuna kısaca değinerek, ardından “Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları”na ayrı bir parantez açacağız.

                Hukukumuzda, yeni sayılabilecek bir müessese olmasına rağmen, Türk aile yapısı içinde aile konutunun diğer ülkelerden çok daha önemli bir konuma sahip olduğunu söyleyebiliriz. Ekonomik koşullar nazara alındığında, bir konutun satın alınması veya kiralamak suretiyle bile olsa bir konut edinilmesi, eşler için büyük ekonomik fedakârlıklar ve emek gerektirdiği kuşkusuzdur. Maddi değerinin yanı sıra, eşlerin acı tatlı hatıralarını biriktirdiği bu konutun, ailenin manevi ve duygusal bağlarının da bulunduğu, çoğu zaman sırf bir evden ibaret olmadığı, su götürmez bir gerçektir.

                Kapsamı ve sağladığı faydalar düşünüldüğünde, hukuk camiasında hak ettiği ilgiyi ve değeri görmediğini düşündüğüm, bir gizli kahramandır Aile Konutu. Kiracının Tahliye Taahhüdünü geçersiz kılar, kira kontratının feshinin önüne geçerek, karda kışta ortada kalmanızı engeller, yeri gelir, birazdan ele alacağımız üzere, tapuyu bile iptal ettirir! Tüm bu yeteneğine rağmen, mütevazıdır da, hiç övgü beklemez, vazifesini yapar ve yeniden karanlığın içerisinde, gözden kaybolur.

                Türk Medeni Kanunu’muzun 194. Maddesinde düzenlenen “Aile Konutu” kavramı, kirada oturulan ev yönünden, eşlerden birinin diğer eşin rızasını almadığı müddetçe kira kontratını tek taraflı olarak feshetmesini engelleyen veya ailecek müşterek kullanılan konut eşlerden birinin mülkü ise, bu konutun satışının diğer eşin de rızasına tabi tutulmasını sağlayan bir hukuki düzenlemedir. Daha basit bir ifadeyle, kira kontratında veya tapuda taraf olan eşin, ” kira sözleşmesi benim üzerime!, ya da “bu ev benim!” diyerek,  eşinin ve varsa çocuklarının karda kışta kapı dışarı edilmesini engelleyen bir hukuki dayanaktır.

                Boşanma aşamasına gelen eşler kirada oturuyorlarsa, kira kontratının tarafı olan eşin, kira kontratını feshederek, kontratın tarafı olmayan eşi açıkta bırakmakla tehdit ettiğine veya darboğaza girilen dönemlerde mülk sahibi olan eşin, diğer eşe sormadan veya iradesini dikkate almadan, borcu kapatmak maksadı ile ailenin müştereken kullandığı taşınmazı satış yoluna gittiğine, sıklıkla şahit oluyorz..

– Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

                Kısa bir tanımlama ile başlayacak olursak, diğer eşin rızası alınmadan, aile konutunun satışı halinde,  bu satışın iptali için açılan davaya, aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası denir.

                “Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil” dediğimiz kavram, temel olarak, mülk sahibi olmayan ve satış yönünden rızası alınmayan eşin, aile konutunun satılması halinde yapacağı hukuki müdahale ile, satışı ve meskenin devrini iptal ettirebildiği bir hukuki müessesedir.

                Her ne kadar, uygulamada üzerinde aile konutu şerhi bulunmayan taşınmazların satışlarının da iptali mümkün ise de, mülk sahibinin yapabileceği işlemlerden olan satış işleminin eşin rızası olmadan yapılmaması ve ailenin barınma hakkının korunması için konuta aile konutu şerhi konulması oldukça önemlidir. Bunun en önemli nedeni, şerh konulmamış aile konutunu alan, olan bitenden habersiz bir kişinin, konutu bir başkasına satması durumunda, konutun en son, en yeni maliki, tapudaki aleniyet kuralı ve tapuya güven ilkesi kapsamında satın alma işlemini yaptığından, bu işlem geçerli hale gelebilecek ve iptali mümkün olmayabilecektir.

                Yüksek Mahkeme, aile konutu şerhi konulmasa dahi, iyiniyetli 3. kişiye yapılan devir işlemini geçersiz saysa da, iyiniyetli 3. kişinin bir başkası ile yapmış olduğu devir işlemi, artık geçerli sayılmaktadır. Her halükarda, konuta aile konutu şerhi konulması, konutun güvenliği için büüyk önem arz etmektedir. Bunun gibi, ailenin barınma hakkını ihlal edebilecek işlemlerin önlenmesi için, hak sahibi olmayan eşin, aile konutuna şerh koyma hakkı mevcuttur ve aile konutuna nasıl şerh konulabileceğini ele aldığımız içeriğimize, bu içeriğinin sonundaki pencerelerden ulaşabilirsiniz.

-Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasını Kim Açabilir?Dava kime karşı Açılmalıdır ?

                Aile konutu, rızası alınmadan devredilen ve bu sebeple barınma hakkı ihlal edilen ve mağdur olan eş, aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Dava, tapuda kayıtlı olan mülkiyet hakkına sahip olan son malike veya maliklere karşı açılmalıdır. Anılan davadaki amaç; eşin rızası alınmadan yapılan satış yahut devir işlemi sonucunda, tapuya yeni malik olarak kaydedilen üçüncü kişinin tapu kaydının iptal edilmesidir. Yapılan yargılama sonucunda hakimin aile konutunun eşin rızası olmadan satışının yapıldığına kanaat getirmesi halinde davanın kabulüne karar verilir. Davanın kabul edilmesinin sonucunda ise aile konutu konulu tüm satış ve devir işlemleri hiç yapılmamış gibi kabul edilerek, tapudaki satış iptal edilir ve satışı iptal edilen taşınmaz, eski maliki adına tescil ettirilir.

-Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç :

                Harçlar Kanunun ilgili maddesine göre, tapu iptali ve tescil davalarında dava harç miktarı, taşınmazın değeri üzerinden belirlenir ve bu hesaplama yapılırken taşınmazın satış bedeli değil, gerçek değeri dikkate alınır. Dava harcı tamamen ödenmeden, yargılamaya devam edilmesi hukuken mümkün değildir.  Tapu İptali ve Tescil Davalarında harç oranı, binde 68,31 olup, bu harç miktarının dörtte biri, dava başlangıcından peşin ödenmek zorundadır. Misalen, değeri 1.000.000 Türk Lirası olan bir taşınmaz yönünden davada dava harcı olarak 68.310- Türk Lirası ödemeniz, ve bu ödemenin dörtte biri olan yaklaşık 17.000 lirayı ise peşin olarak, ödemeniz gereklidir. Davanın hatalı yönetilmesi ve kaybedilmesi halinde, yargılama giderleri ve karşı vekalet ücretinin yanı sıra, dava harcını da geri almanızın mümkün olmadığını bilmenizde fayda var. Bu yönüyle, yetkinliğine güvendiğiniz bir avukat eliyle takibinin önemini vurgulamamıza gerek yok sanırım.

– Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı :

                Aile konutuna ilişkin tapu iptal ve tescil davası mülkiyet hakkına ilişkin bir davadır ve kural olarak, mülkiyet hakkına dayalı uyuşmazlıklarda zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak bu kuralın bir istisnası mevcut.  Türk Medeni Kanunu’numuzun 712. maddesinden yaptığımız çıkarıma göre, aile konutunu satın alan iyi niyetli üçüncü kişi tapu sicilinde kesintisiz ve davaya konu olmadan 10 yıl geçirir ise konutun maliki olur. İyi niyetli üçüncü kişinin kesintisiz olarak 10 yıl boyunca tapu sicilinde malik olarak görülmesi ile, 10 yıl sonunda aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

– Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme :

                6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. Maddesinde “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlığı altında ise tapu iptal ve tescil davalarının taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğu düzenlenmiştir. Bu durumda aile konutunun satış ve devrinde izni alınmayan eş taşınmazın bulunduğu Aile Mahkemesinde dava açabilir.

                Hatrı sayılır emeklerle hazırladığımız içeriklerimizi beğenmeyi ve kanalımıza abone olmayı lütfen unutmayın! Siz de aile konutuna yönelik yaşadığınız tercübeleri ve sorularınızı yorumlara yazabilir, böylelikle, daha sonraki içerik konularımızı seçmemizde bizlere ilham verebilirsiniz.

The post Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası first appeared on Av. Ahmet Burak YALÇIN.