KİRA TESPİT DAVASININ HUKUKİ ANLAMDA DEĞERLENDİRİLMESİ
Türk Borçlar Kanunu m. 345’te kira tespit davası “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklinde belirtilmiştir.
Yasal sürelere uyulmaksızın her zaman kira tespit davası açılabileceği genel kuraldır. Ancak bu durum bir sonraki dönem yönünden geçerli olur. Kiranın artırımı ile ilgili olarak sözleşmede hüküm bulunmaması halinde, yeni kiranın belirlenmesi bakımından, kira döneminden önceki tarihte dava açılması veya bildirimde bulunulması gerekir. Erken dava açma veya bildirimde bulunma, yeni kiranın belirlenme koşullarıdır. Bu durum itibariyle kira tespit davasının süre yönünden etki ve geçerliliği, dava açma süresi ile belirlenir. Bu koşullar itibariyle eğer bir bildirim söz konusu olmaksızın doğrudan doğruya dava açılacaksa, bu kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması gerekir. Aksi takdirde bu süreye uyulmamışsa açılmış olan davada verilecek olan karar bir sonraki yıla ilişkin olur. Eğer kira tespiti için bir bildirimde bulunulmuşsa bu bildirimin de yeni dönemin başlangıcından itibaren en geç otuz gün öncesinde yapılmış olması gerekir. Yine böyle bir bildirimin yokluğu halinde yapılacak kira tespiti bir sonraki dönem yönünden geçerli olur[1].
Eğer bildirim yasada öngörülen otuz günlük öncelikli sürede yapılmışsa, davanın otuz günlük sürede açılmış olmasına bakılmaz. Çünkü yasada kira tespiti davası için ya dava veya bildirim yöntemi öngörülmüş olup bildirimde bulunulması halinde bu bildirim süreyi keseceğinden onu izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılabilecektir[2].
Kiranın artırılacağı konusunda sözleşmede hüküm olması halinde, bir bildirime gerek olmaksızın davanın yeni dönem sonuna kadar açılması mümkündür. Yeni dönem içinde açılacak dava, bu dönemim başlangıcından itibaren geçerli olur. Bunun yanında sözleşmedeki artırım miktarının düşük olacağı düşüncesiyle kiraya veren kira tespit davası açmışsa bununla bağlı olup mahkemece artırım oranının sözleşmedekinden daha düşük olmasına katlanmak zorundadır. Mahkemece bu takdir hakkı kullanılırken hakkaniyet esası gözetilmelidir[3].
Kira tespit davasında sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti amaçlanır. Kira bedelinin tespiti yanında bir de kira parasının tahsiline karar verilmesi istenemez ve bu yönde karar verilemez[4]. Böyle bir talep varsa bu davalar ayrı ayrı açılacaktır.
Tespit edilecek kira bedeli Gelir Vergisi Stopajı ve KDV dahil olarak belirlenmelidir. KDV ve Stopaj düşülerek kira bedeli tespiti mümkün değildir. Mahkeme, tarafların belirlediği yöntemle bağlı kalmaksızın, vergileri dikkate almadan kira bedelini belirleyecektir.
Yargıtay’ın 07.07.1965 gün ve E. 1965/5 K.1965/5 sayılı içtihadı birleştirme Kararına göre taraflardan birinin kira parasının belli edilmesi için açacağı bu çeşit bir davanın tespit davası olarak nitelendirilmesi gerekir. Kararda da belirtildiği gibi tespit davası, eda davasının öncüsü durumundadır ve eda davasında kesin delil olarak kullanılmak üzere açılabilir. Aylık kiranın miktarı belli edildiği takdirde, muaccel kira paralarının gerek mahkemede dava yoluyla ve gerekse icrada takip konusu yapılmak suretiyle tahsili yoluna gidilmesi mümkündür[5].
Kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez sadece, kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli hale getirir. Bu bakımdan da öğretide gerçek anlamda tespit davası olmadığı savunulur[6].
Tespit edilen kira bedelinin muaccel olması ve kira farkı için faiz işletilmesi konusunda Yargıtay’a göre, kira tespit kararı kesinleştiğinde kira farkı alacağı muaccel hale gelmektedir ve mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren ayrıca temerrüt ihtarına gerek kalmadan kira farkı alacağına temerrüt faizi yürütülür[7].
