Değerli Okurlarım merhaba, Ben Avukat Ahmet Burak YALÇIN.
10 yılını dolduran kiracının tahliyesi yönünden bir anlam karmaşası yaşandığını görmemiz
üzerine, bu yazıyı derleme ve sizleri bilgilendirme ihtiyacı duyduk.
Öncelikle Türk Borçlar Kanunumuzun 347. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri
kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde
bulunmadıkça sözleşme, bir yıl için, kendiliğinden uzamış sayılır. Daha önce defaatle belirttiğimiz üzere,
kira sözleşmesini dilediği vakit feshetme hakkı, yalnızca kiracıya tanınan bir hak olup, kiraya veren,
yalnızca sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu hususta kiraya veren
tarafından düzenletilen ihtarnamelerin de hiçbir hukuki karşılığı yoktur; bu yönüyle paranızı ve
zamanınızı israf etmemenizi öneririz.
Ancak kiraya verenin, hiçbir hukuki gerekçe göstermeden tahliye için bir imkanı vardır;
10 Yıllık Kira Süresinin Doldurulması.
On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının
bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin,
sözleşmeye son verebilir.
Toparlayacak olursak, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren
ise belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinin üzerinden on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere
göre fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirebilirler.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, kanunun belirttiği “uzama süresi” ni doğru
hesaplamaktır. Doktrindeki tartışmayı bir kenara bırakacak olursak, Yargıtay, istikrarlı içtihatlarında,
belirli kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 10 yıllık süreyi dikkate almaktadır.
Örneğin, 05/01/2008 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi var ise, dava açma
süresi 05/01/2011 tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, yani tam olarak bu videomuzun
yayınlandığı gün olan 05/01/2021 tarihinden itibaren, kiracının eline en az 3 ay evvel ihtarnamenin
ulaşacağı şekilde ihtar çekilmesi halinde kiraya veren, hiçbir hukuki gerekçe göstermeksizin, 05/01/2023
tarihinde tahliye davası açılabilir.
Bu nedenle, esasen kira sözleşmesinin ilk anda uzun vadeli yapılması, kiraya veren
yönünden bir handikap olduğu yönünde değerlendirilebilir. Sebebi ise, kiraya veren, ilk sözleşmeyi ne
kadar uzun süreli yaparsa yapsın, 15 gün önceden bildirmek suretiyle kontratı dilediği vakit fesih hakkı,
kiracıya yasal olarak tanınmış bir haktır ve kiraya veren tarafından, kontratta kiracı aleyhine düzenleme
yapılsa bile, kiracı aleyhine olarak yapılan düzenleme hükümleri, hukuk düzeni tarafından
korunmayacaktır.
Kira Sözleşmesinin sözlü yapıldığı hallere değinecek olursak, davalı kiracının
sözleşmenin başlangıç tarihine karşı çıkmadığı hallerde, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi
hükümlerine göre, 10 yıllık sürenin dolduğu gerekçesiyle yapılan ihtarat sonrası, yine tahliye davası
açılabilmekte ve kiracı, herhangi bir gerekçe göstermezsizin, tahliye edilebilmektedir. Bir başka deyişle,
yazılı olmayan kira sözleşmelerinin başlangıç tarihi, bir şekilde ispatlanabiliyor veya kiracı tarafından
sözleşme başlangıcına karşı çıkılmıyorsa, süresiz sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 10 yıllık süre
doldurulduktan sonraki 1 yıllık süreçte, yine en az 3 ay evvel kiracının eline ihtarnameyi ulaştırmak
suretiyle, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de 10 yıllık sürenin dolduğu gerekçesiyle, tahliye süreci
başlatılabilir.
Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, kiralayan taraf birden fazla ise, ihtaratın
ve davanın kiralayanların hepsi tarafından yapılması ve davanın da kiralayanların hepsi tarafından
açılması gerektiğidir
