Kira Sözleşmelerinde Doğru Bilinen Yanlışlar

Merhaba Sevgili Dostlar, umarım iyisinizdir. Ben Avukat Ahmet Burak YALÇIN.

Son dönemin en çok konuşulan hukuki konularından biri olan Kira Sözleşmelerine dair doğru bilinen
yanlışları düzeltmek adına, sizleri bilgilendirmek istedik.

1-) Sözleşme Süresinin Dolması Halinde, Mal Sahibi Kiracıyı Çıkartabilir mi ?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin dolması halinde,
sözleşme sona ermez ve mal sahibi kiracıyı çıkartamaz! Bir başka deyişle, mal sahibi veya kiraya veren,
kontrat bitti, hadi çık! diyemez. Önceki videolarımızda belirttiğimiz üzere, kira kontratını sözleşme
süresinin dolmasından en az onbeş gün önce bildirmek suretiyle fesih hakkı, yalnızca kiracıya tanınmış
bir haktır. Kiracı, fesih bildiriminde bulunmaz ise, sözleşme, aynı koşullar ve bir yıl süreyle,
kendiliğinden uzayacaktır.

Kontratın sona erdiği gerekçesiyle, mal sahibi tarafından düzenletilen ihtarnamenin de
hukuki bir karşılığı yoktur. Böyle bir ihtarname, kiraya veren yönünden zaman ve para kaybından öteye
geçmeyecektir. Bu koşulun tek istisnası; başlangıçta 1 yıllık düzenlenen kira kontratının üzerinden 10 yıl
geçmesi halinde söz konusudur ki, bu halde kiraya veren, düzenleteceği ihtarname ile, kiracıya hiç bir
gerekçe göstermeksizin taşınmazının tahliyesini isteyebilir. Bu konunun teferruatına daha sonraki
yazılarımızda değineceğiz.

2-) Her çeşit taşınmazda kira tespit (arttırım) davası açılabilir mi ?

Kira tespit davası, gündelik dildeki ismiyle kira arttırım davası, yalnızca konutlar ve çatılı
işyerleri için açılabilir. Örneğin plaj, çay bahçesi, açık halısaha, açık otopark gibi taşınmazlar için kira
tespit davası açılamazken, çay salonu, kapalı halısaha, kapalı otopark için açılabilir.

3-) başlığımıza gelecek olursak, İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya
ihtarda bulunması zorunlu mudur ?

Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarname
göndermesi şart değildir. Ancak ihtarname gönderilmemesi halinde dava, sözleşme süresinin sonunda bir
ay içinde açılmak zorundadır. Bu 1 aylık süre içerisinde dava açılmazsa, mal sahibi dava hakkını
kaybeder ve dava için bir sonraki seneyi beklemesi gerekir.

İhtarnamenin sözleşmenin sonlanmasından en bir ay evvel gönderilmesi (kiracıya tebliğ
edilmesi) halinde ise, dava açma süresi, kira yılı boyunca uzamış olur.
Sonuç olarak, ihtarname gönderilmesi halinde, dava açma süreniz 1 aydan 1 yıla kadar
uzayacaktır.

4-) İhtiyaç Nedeniyle Boşalttırılan Taşınmaz, Başkasına Kiralanabilir mi ?

Bu soruya hem hayır, hem de evet olarak cevap verilebilir; “Hayır” cevabını açıklayacak
olursak, kural olarak, ihtiyaç nedeniyle boşalttırılan taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından
başkasına kiralanamaz, başkasına kiralanmasının tespiti halinde kiralayan, eski kiracıya, son dönem 1
yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalır. Bu nedenle cevabımız hayırdır.
“Evet” cevabımızda ise, günümüz enflasyon değerleri, eski ve güncel kira bedelleri
arasındaki 3-4 katı bulan dikkate alındığında, mal sahiplerinin gerekirse son dönem 1 yıllık kira bedelini
eski kiracıya tazminat olarak ödemeyi göze alarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtıklarını
gözlemliyoruz.

5-) Yeni boyalı olarak kiracıya teslim edilen konut ya da iş yeri, sözleşme sonunda
yeni boyalı olarak iade edilmek zorunda mıdır ?

Yeni boyalı olarak teslim edilen kiralananın, sözleşme sonunda yeni boyalı olarak iade
edilmesi zorunlu değildir. Çünkü, olağan kullanımdan kaynaklı eskimelerden ve bozulmalardan kiracı
sorumlu tutulamaz! Örneğin; taraflar kira kontratında, depozito iadesi koşulu olarak, mecurun temiz,
boyalı ve bakımlı bir şekilde iade edilmesini kabul etmiş olsalar dahi, Yüksek Mahkemenin güncel
kararlarında, az evvel zikredilen kanun maddesine atıf yapılarak, kiracının sözleşmeye uygun kullanma
dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağını, ancak ve ancak kiracının kötü
kullanımı nedeniyle oluşan zarar ve hasarlarından sorumlu tutulabileceği ifade edilmektedir