İçindekiler
Kira Tespit (Arttırım Davası)
Kira bedelinin tespiti davası yönünden, bilinmeyenleri ortaya koymak ve yanlış bilinenleri düzeltmek adına buluştuk.
Günümüz ekonomik koşulları, yüksek enflasyon ve faiz oranları dikkate alındığında, bir süredir devam eden kira sözleşmelerindeki kira bedellerinin, günümüz piyasa koşullarının oldukça altında kaldığını gözlemliyoruz. Bu durumun telafi edilebilmesi için kanun koyucu, taraflara belli şartlar altında kira tespit davası açma imkanı tanımıştır.
Kira Tespit Davası Nedir ?
Kira bedelinin, piyasa koşullarına göre hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara, kira tespit davası denir. Bu dava yolu ile, kira bedelinin rayice uygun hale gelmesi amaçlanmıştır.
Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir ?
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında, yazılı veya sözlü, bir kira kontratının bulunması şarttır. Başka bir deyişle, kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında illa ki yazılı kira kontratı bulunması zorunlu değildir. Her ne kadar sözlü kira kontratlarının ispatı bir kısım zorluklar barındırmakta ise de, taraflar arasındaki istikrarlı ödeme dökümleri, kiracı ve taraflar arasındaki harici yazışmalar kiracılık ilişkisinin varlığına delalet edeceğinden, kira tespit davalarına yönelik yargılamalarda, yazılı kira kontratı zorunluluğu aranmamaktadır.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir ?
Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Günümüz koşullarında geçerliliğini yitirse de, kiracı da fazla olan kira bedelinin düşürülmesi için tespit davası açabilir.
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda her paydaş, kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz, el birliği ile mülkiyete, eski ifade ile iştirak halinde mülkiyete tabi ise tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davasını açmalıdır. El birliği ile mülkiyette ortaklardan yalnızca birinin kira tespit davası açması davanın reddi sebebi değildir; diğer ortaklar, daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir ?
Kira sözleşmelerinin yazılı veya sözlü olarak yapılabileceğine değişmiştik. Sözlü olarak yapılan kira kontratlarında ve kira artış miktarının yazılmasının unutulduğu, gözden kaçırıldığı yazılı kira kontratlarında, kira tespit davası her zaman açılabilir. Hatta teorik olarak, kira artış oranının yazılmasının unutulduğu yazılı bir kira kontratında, kontratın düzenlendiği aynı gün bile, kira tespit davası açılması mümkündür.
Kira kontratı yazılı ise ve kira arttırım oranları taraflarca belirlenmiş ise, kira tespit davası için kira kontratının düzenleme tarihinden en az beş yıl sürenin geçmiş olması gerekmektedir. Eğer mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedelinin, yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa:
* Dava, yeni kira döneminden en geç 30 gün içerisinde açılmalıdır.
* Yeni kira dönemi başlangıcından, en geç 30 gün önceden kira bedelinde artış olacağına dair kiracının ihtar edilmesi halinde, yeni kira dönemi içerisinde de dava açılabilir.
Kira Tespit Davası Öncesi İhtarname Göndermek Zorunlu mudur ?
Kira tespit davası öncesi ihtarname göndermek zorunlu değildir. Ancak, istenen kira bedelini gösterir ihtar çekilmesi, kiracının istenilen kira bedelini öğrenmesi ve yeni kira bedelinin kiracı tarafça kabulü halinde, meselenin davaya gerek kalmadan çözümü yönünden faydalı olacaktır. Öte yandan, ihtarname gönderilmesinin bir diğer faydası ise, az evvel belirttiğimiz gibi, kira bedeli tespit edilecek dönemin belirlemesi ve dava açma süresi bakımından önem arz eder.
Kiracıya ihtarname gönderilmediği hallerde, yeni dönem kira miktarı bakımından hak kaybına uğramamak açısından, yeni kira döneminin başlangıcına en geç 30 gün kala kira tespit davasının açılması gerekmektedir. Yeni kira döneminden en geç 30 gün evvel kiracıya, kira bedelinde artış olacağına dair yazılı bir bildirim yapılması halinde ise dava açma süresi yeni kira dönemi süresince uzayacaktır.
Gelin bu bilgileri bir örnekle ele alalım: 01/02/2018 tarihinde düzenlenen bir kira sözleşmemizin olduğunu ve sözleşmemizde kira artış miktarının düzenlendiğini varsayalım. Bu durumda kiraya veren, yeni kira dönemi yönünden hak kaybına uğramak istemiyorsa, en geç 01/01/2023 tarihinde kira tespit davasını açmış olmalıdır. Ancak 01/01/2023 tarihinden evvel, kiracının eline ulaşan bir ihtarnamenin varlığı halinde ise, dava açma süremiz bir yıla kadar uzayacak; 01/01/2023 tarihinden 01/01/2024 tarihine kadar dilediğimiz vakit, dava açma imkanına kavuşmuş olacağız.
Kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada, mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Her Çeşit Taşınmazda Kira Tespit (Arttırım) Davası Açılabilir mi ?
Kira tespit davası, yalnızca konutlar ve çatılı işyerleri için açılabilir. Örneğin plaj, çay bahçesi, açık halısaha, açık otopark gibi taşınmazlar için kira tespit davası açılamazken, çay salonu, kapalı halısaha, kapalı otopark için açılabilir. Arzu ederseniz az evvel bahsettiğimiz içeriğimize, ekranın sağ üst köşesinden ulaşabilirsiniz.
