İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

– İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir ?

                İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi, eşi, kiralayanın üstsoyu ve altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan bir davadır. Belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir yakının ihtiyacına dayanarak, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün değildir. Gerek konut, gerekse işyeri ihtiyacı nedeniyle bu tahliye yoluna gidilebilir.

                İlaveten, kiralananın yeniden inşası veya imarı gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, bu halde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yoluna gidilebilir.

                – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir ?

                İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabulü ve kiracının, kiralanan taşınmazdan tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için üç şartın bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartları sıralayacak olursak:

                İlk olarak, Kanunda sayılı kişilerin kiralanana ihtiyacının olması :

                Bu dava türü, ancak kanunda sayılan sınırlı sayıdaki kişilerin ihtiyacı nedeniyle başvurulabilen bir tahliye davası yoludur. Belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir yakının ihtiyacına dayanarak, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün değildir.

                İkinci olarak, Bu ihtiyacın Gerçek, Zorunlu ve Samimi bir ihtiyaç olması :

                İhtiyacın gerçek, zorunlu ve istikrarlı  olmadığı hallerde, örneğin kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek maksadı ile açılan davalar, mahkemece reddedilmektedir. Tecrübelerimize dayanarak rahatlıkla söyleyebiliriz ki, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına çoğu kez “kesin tahliye alınır!” gözü ile bakılmasına rağmen, detaylara gösterilen hassasiyet ve doğru strateji ile, bu davalarının reddedildiğine de çok defa şehadet ettik.

Üçüncü ve son olarak,  Tahliye davasının, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açılmış olması :

                Kural olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının, sözleşme süresinin dolduğu tarihten itibaren  bir ay içerisinde açılması zorunludur. Bu kuralın istisnasına, içeriğimizin ilerleyen bölümünde değinicez.

                – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kim Açabilir ?

                İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır. Öte yandan Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmektedir. Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahip olup, bu konunun teferruatını başkaca bir içerikle ele almayı planlıyoruz.

                Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası;

                Kiraya veren,      Yeni malik, Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik, Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi tarafından açılabilir.

                Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır.

                – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir ?

                Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır.

                Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.

                Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşaltmamışsa, bu durumda kiraya veren, fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.

                – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Öncesi İhtarname Göndermek Zorunlu mudur ?

                Kira Hukukuna ilişkin önceki içeriklerimizde çoğu kez, dava açmadan evvel ihtarname göndermenin zorunlu olmadığını, hatta ve hatta, ihtarname göndererek, zamanınızı ve paranızı israf etmemenizi önermiştik.

                Ancak, ihtiyaç Nedeniyle Tahliye davasında bu yaklaşımımız değişiyor ve kira kontratının fesih bildirimi, belirsiz süreli sözleşmeler yönünden zorunlu hale geliyor.

                Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır.

                Ne var ki, belirsiz süreli sözleşmeler yönünden kira kontratının fesih bildirimi yapmak zorunludur ve  belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açabilmek için, az evvel belirttiğimiz 3-6 aylık fesih kuralına uymak ve kiracıya ihtarname göndererek, feshe yönelik iradenizi bildirmeniz gereklidir.

                – İhtiyaç Nedeniyle Boşalttırılan Taşınmaz, Başkasına Kiralanabilir mi ?

                Ekranın sağ üst köşesinden ulaşabileceğiniz, “Kira Sözleşmelerinde Doğru Bilinen Yanlışlar” başlıklı içeriğimizde ifade ettiğimiz üzere, bu soruya hem hayır, hem de evet olarak cevap verilebilir; “Hayır” cevabını açıklayacak olursak, kural olarak, ihtiyaç nedeniyle boşalttırılan taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz, başkasına kiralanmasının tespiti halinde kiralayan, eski kiracıya, son dönem  1 yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalır. Bu nedenle cevabımız hayırdır.

                “Evet” cevabımızda ise, günümüz enflasyon değerleri, eski ve güncel kira bedelleri arasındaki 3-4 katı bulan dikkate alındığında, tahliye kararı sonrası, mal sahiplerinin gerekirse son dönem 1 yıllık kira bedelini eski kiracıya tazminat olarak ödemeyi göze alarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtıklarını gözlemliyoruz.

                Sözlerimizi sonlandırmadan evvel önemle belirtmek isteriz ki, gördüğünüz üzere, yalnızca ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını ele aldığımız tek bir içeriğimizde bile, son derece dikkat gerektiren, takibi güç ayrıntılar mevcut. Temsil ettiğimiz müvekkillerimizden edindiğimiz tecrübeye göre, avukatlar bile zaman zaman fahiş hatalar yapabilmekte… Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi,  çoğu kez tek  bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak yürütmenizi, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.